Risoluzione preliminare: restituzione caparra spetta all’Agenzia
In conformità ad un orientamento ormai consolidato, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3596 del 8/02/2024, ha nuovamente ribadito il principio in forza del quale in caso di risoluzione del preliminare di compravendita la richiesta di restituzione della caparra va formulata nei confronti dell’agenzia immobiliare.
Rispetto all’azione di ripetizione di indebito oggettivo è infatti passivamente legittimato solo il soggetto che ha ricevuto la somma che si assume essere non dovuta, poiché ciò è quello che si evince dalla formulazione letterale dell’art. 2033 c.c. (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 27421 del 26/09/2023; Sez. L, Ordinanza n. 610 del 14/01/2019; Sez. 1, Sentenza n. 25170 del 07/12/2016; Sez. 3, Sentenza n. 11073 del 15/07/2003).
In altri termini, dell’azione di ripetizione dovrebbe rispondere l’Agenzia solo in presenza di uno specifico mandato all’incasso ovvero del conferimento di un espresso potere rappresentativo, perché l’azione di indebito oggettivo ex art. 2033 c.c. deve essere rivolta all’effettivo accipiens, essendo inconferente la prova del materiale trasferimento delle somme dal mandatario all’incasso al creditore mandante (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 27421 del 26/09/2023; Sez. 3, Sentenza n. 7871 del 06/04/2011; Sez. 3, Sentenza n. 13829 del 23/07/2004; Sez. 3, Sentenza n. 13357 del 19/07/2004; Sez. 3, Sentenza n. 5926 del 27/05/1995).
Risponde, difatti, ad un principio generale in tema di rappresentanza volontaria che gli effetti degli atti compiuti dal rappresentante, con spendita del nome del rappresentato, si producano direttamente nel patrimonio di quest’ultimo.
In caso di risoluzione del preliminare la caparra va chiesta all’Agenzia ovvero all’effettivo accipiens
Ne consegue che deve essere esclusa la legittimazione passiva in proprio del rappresentante in un’azione promossa ai sensi dell’art. 2033 c.c. al fine di ottenere la restituzione di somme versate all’agenzia immobiliare a titolo di deposito cauzionale, con la previsione che tale versamento sarebbe stato computato nella determinazione del prezzo complessivo da corrispondere al momento della stipula del definitivo, poiché, in mancanza di alcun riferimento, anche implicito, alla circostanza che tale incasso, per il titolo dedotto (recte deposito cauzionale, a garanzia di un eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante: Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6966 del 22/03/2007; Sez. 3, Sentenza n. 4411 del 04/03/2004; Sez. 1, Sentenza n. 2005 del 18/06/1968), avvenisse in nome e per conto del promittente alienante, il depositario doveva essere identificato direttamente nell’agenzia di mediazione, che avrebbe corrisposto la somma all’alienante al tempo della conclusione del contratto definitivo.
In ragione di ciò, tanto nel caso di deposito irregolare di beni fungibili, quanto in quello del denaro, quando non siano stati individuati al momento della consegna, essi entrano nella disponibilità del depositario che acquista il diritto di servirsene e, pertanto, ne diventa proprietario, pur essendo tenuto a restituirne altrettanti della stessa specie e qualità, salvo che sia stata apposta un’apposita clausola derogatoria (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 17512 del 23/08/2011; Sez. 1, Sentenza n. 5843 del 20/04/2001; Sez. 1, Sentenza n. 12552 del 22/09/2000), per cui in caso di risoluzione del preliminare la caparra va chiesta all’Agenzia.
avv. Federico Palumbo
