Non esiste una durata fissa. Tra notifica e udienza devono trascorrere almeno venti giorni liberi; se l’inquilino non si oppone, il giudice convalida e fissa la data di rilascio, di regola entro sei mesi e in casi eccezionali entro dodici. Se l’inquilino chiede il termine di grazia, l’udienza viene rinviata. Se non lascia l’immobile, occorre l’esecuzione con l’ufficiale giudiziario, i cui tempi dipendono anche dal carico dell’ufficio. Un’opposizione fondata allunga i tempi perché la causa prosegue con il rito ordinario delle locazioni.

Nella locazione abitativa basta il mancato pagamento di un canone decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento di oneri accessori superiori a due mensilità di canone. Non serve quindi attendere più mesi: anzi, lasciar crescere l’arretrato rende più difficile il recupero. Nelle locazioni commerciali la gravità dell’inadempimento si valuta caso per caso. Prima di agire conviene comunque verificare il contratto e il conteggio esatto delle somme dovute.

Spesso sì. L’art. 658 c.p.c. consente di chiedere, nello stesso atto di sfratto per morosità, l’ingiunzione per i canoni scaduti. Il decreto copre anche i canoni che scadranno fino all’esecuzione ed è immediatamente esecutivo, così si può avviare il recupero senza un giudizio separato. Se però l’inquilino è palesemente privo di beni aggredibili, il beneficio pratico può essere ridotto: lo valutiamo insieme prima di depositare l’atto.

No, non per la fase di convalida. La legge esclude la mediazione nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto fino al mutamento del rito (art. 5, comma 6, D.Lgs. 28/2010). Se l’inquilino si oppone e la causa prosegue nelle forme ordinarie, la mediazione diventa condizione di procedibilità e va avviata. Per le altre liti in materia di locazione, ad esempio una causa ordinaria per il risarcimento dei danni, la mediazione va invece esperita prima del giudizio.

Nella locazione abitativa sì: la morosità può essere sanata alla prima udienza pagando canoni, oneri, interessi legali e spese liquidate dal giudice, per non più di tre volte in un quadriennio. Il giudice può anche concedere un termine fino a novanta giorni, che diventano centoventi in caso di difficoltà dovute, per esempio, a disoccupazione o malattia sopravvenute. Il pagamento nei termini esclude la risoluzione del contratto. Nella locazione commerciale, secondo l’orientamento consolidato, questa sanatoria non è ammessa.

Presuppone una disdetta valida, inviata nei termini e, quando la legge lo richiede, con l’indicazione del motivo. Il locatore può intimare la licenza prima della scadenza o lo sfratto dopo la scadenza, sempre con citazione per la convalida davanti al tribunale del luogo dell’immobile. Se il conduttore non si oppone, il giudice convalida e fissa la data del rilascio. Il controllo preliminare della disdetta è il passaggio decisivo: se è viziata, il contratto si rinnova.

Il compenso varia in base al valore della causa, alle fasi necessarie e alla condotta dell’inquilino: una convalida senza opposizione richiede un’attività diversa da un giudizio con opposizione e da un’esecuzione per rilascio. Il riferimento sono i parametri forensi del D.M. 55/2014, come aggiornati. Dopo l’esame dei documenti lo Studio fornisce un preventivo scritto che indica anche le spese vive. Maggiori informazioni sono nella pagina dedicata al costo della consulenza.