Le delibere annullabili vanno impugnate nel termine perentorio di trenta giorni, che per chi ha votato contro o si è astenuto decorre dalla data dell’assemblea e per gli assenti dalla comunicazione del verbale (art. 1137 c.c.). Trascorso il termine, la delibera non può più essere annullata. Le delibere nulle, invece, non sono soggette a questo termine. Conviene far esaminare il verbale appena lo si riceve.

Sì. Le controversie in materia di condominio rientrano tra quelle in cui la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale (art. 5 D.Lgs. 28/2010). La domanda di mediazione, una volta comunicata alle altre parti, impedisce la decadenza per una sola volta: per questo va depositata entro i trenta giorni. Se la mediazione si chiude senza accordo, occorre poi agire in giudizio rapidamente, senza dare per scontato di avere a disposizione molto tempo.

In sintesi: verifica del vizio e del termine, domanda di mediazione presso un organismo, primo incontro con l’assistenza degli avvocati, e, se non si trova un accordo, atto introduttivo del giudizio. Dopo la riforma Cartabia il giudizio si introduce con atto di citazione oppure, quando ne ricorrono i presupposti, con ricorso nelle forme del procedimento semplificato. Se la delibera rischia di produrre un danno immediato, si può chiedere al giudice di sospenderne l’esecuzione.

Sì, in diversi casi. Ciascun condomino può chiedere al giudice la revoca dell’amministratore se non rende il conto della gestione o commette gravi irregolarità, come l’omessa convocazione dell’assemblea per il rendiconto o la gestione che confonde il patrimonio del condominio con quello personale (art. 1129 c.c.). Nei casi previsti dalla norma, se la domanda è accolta il ricorrente ha titolo alla rivalsa delle spese legali verso il condominio. Si può inoltre agire per il risarcimento dei danni causati da una gestione negligente.

Sì. L’amministratore rappresenta il condominio e può agire in giudizio sia contro i terzi sia contro i condomini, nei limiti delle sue attribuzioni o dei poteri conferiti dal regolamento o dall’assemblea (art. 1131 c.c.). I casi più frequenti sono il recupero delle quote non pagate e le azioni per il ripristino delle parti comuni occupate o modificate da un singolo condomino.

Per le azioni che rientrano nelle sue attribuzioni, come la riscossione dei contributi, l’amministratore può conferire l’incarico senza una delibera specifica. Per le liti che le eccedono serve una decisione dell’assemblea. In mediazione l’amministratore può partecipare, ma l’eventuale accordo deve essere approvato dall’assemblea con le maggioranze di legge (art. 5-ter D.Lgs. 28/2010).

Di regola le spese legali sostenute dal condominio si ripartiscono tra i condomini come le altre spese comuni, in base ai millesimi. Il condomino che ha manifestato dissenso dalla lite può separare la propria responsabilità per il caso di soccombenza notificando un atto all’amministratore entro trenta giorni dalla notizia della delibera (art. 1132 c.c.). Se però la lite si conclude in modo favorevole e ne trae vantaggio, partecipa alle spese che non è stato possibile recuperare dalla controparte.

Dipende dal tipo di controversia, dall’istruttoria e dal carico dell’ufficio giudiziario. La mediazione dura fino a sei mesi, prorogabili; il giudizio di merito può richiedere tempi più lunghi, soprattutto se serve una consulenza tecnica. Il decreto ingiuntivo per oneri condominiali si ottiene di norma in tempi più brevi. Lo Studio valuta sempre, prima di tutto, se c’è spazio per un accordo.