Quali sono le maggioranze per innovazioni in condominio?

1. La classificazione delle opere e le maggioranze per innovazioni in condominio

Nel diritto condominiale, non ogni intervento o lavoro deliberato dall’assemblea costituisce un’innovazione in senso tecnico. Comprendere la distinzione concettuale tra modifica migliorativa, manutenzione straordinaria ed innovazione vera e propria rappresenta il punto di partenza imprescindibile per verificare la legittimità delle decisioni assunte dai proprietari e calcolare in modo corretto le relative maggioranze millesimali.

La disciplina tracciata dagli articoli 1120 e 1136 del codice civile presuppone un’attenta valutazione dell’impatto che l’opera produce sulle parti comuni dell’edificio. All’aumentare dell’incidenza strutturale ed economica dell’intervento, il legislatore ha previsto un innalzamento progressivo dei quorum deliberativi, stabilendo tutele crescenti a garanzia dei condomini dissenzienti o assenti.

1.1 Cosa si intende per innovazione in condominio ai sensi dell’art. 1120 c.c.?

Per innovazione in condominio si intende qualsiasi opera o modificazione materiale che comporti un mutamento della sostanza o una mutazione della destinazione originaria della cosa comune, determinando un miglioramento, un uso più comodo o un maggior rendimento del fabbricato rispetto al suo assetto previgente.

Per stabilire se ci si trovi di fronte a un’innovazione occorre guardare all’effetto funzionale dell’intervento sul bene comune. Se l’opera altera la consistenza materiale del bene o ne trasforma l’originaria destinazione economica — ad esempio trasformando un cortile a verde in un’area adibita a parcheggio o installando ex novo un impianto d’ascensore in un fabbricato che ne era del tutto privo — l’intervento rientra appieno nella qualificazione dell’art. 1120 c.c. Diversamente, quando la modifica si limita a rimodernare un impianto già esistente o ad adeguarlo alle nuove prescrizioni tecnologiche di sicurezza senza alterarne la funzione essenziale, ci troviamo dinanzi a una semplice modificazione o manutenzione straordinaria, regolata dall’art. 1102 c.c. o dai quorum ordinari di seconda convocazione ex art. 1136, comma 3, c.c.

La giurisprudenza di merito e di legittimità ha più volte ribadito che non è l’entità della spesa o l’imponenza tecnica del cantiere a trasformare una riparazione in un’innovazione. Come chiarito ad esempio dal Tribunale di Verona con la sentenza n. 1873 del 02 agosto 2024, il rifacimento integrale degli impianti fognari, idrici o del gas di un fabbricato non costituisce innovazione se gli impianti mantengono l’originaria finalità al servizio delle unità immobiliari, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria ed adeguamento normativo.

La distinzione tra innovazione e modificazione assume un rilievo pratico fondamentale: mentre le modificazioni legittime ex art. 1102 c.c. possono essere attuate anche da un singolo condomino a proprie spese senza previa autorizzazione assembleare (purché non alterino la destinazione ed il pari uso degli altri), le innovazioni richiedono sempre una deliberazione preventiva dell’assemblea assunta con le maggioranze per innovazioni in condominio prescritte dalla legge a pena di annullabilità o nullità della decisione.

1.2 Quali sono le maggioranze richieste per le innovazioni ordinarie o utili?

Le innovazioni ordinarie o utili dirette al miglioramento o all’uso più comodo delle cose comuni richiedono per la loro approvazione il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio (667 millesimi), sia in prima che in seconda convocazione.

L’art. 1120, comma 1, c.c. attribuisce all’assemblea il potere di disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. In questa categoria rientrano le opere che, pur non rispondendo a un’esigenza primaria di interesse generale o sociale tipizzata dal legislatore, apportano un valore aggiunto al fabbricato o ne incrementano l’utilità quotidiana. Ne costituiscono un classico esempio la realizzazione di un secondo ingresso all’edificio, l’automazione dei cancelli d’accesso o la pavimentazione pregiata dell’androne condominiale.

Per approvare validamente queste opere, il legislatore richiama espressamente la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 5, c.c. Non è dunque sufficiente la maggioranza semplice degli intervenuti né la soglia dei 500 millesimi: occorre che la delibera raccolga l’adesione della maggioranza delle teste presenti (in proprio o per delega) e che tale gruppo esprima una quota millesimale non inferiore ai 667 millesimi del valore complessivo dell’immobile. Questo quorum elevatissimo resta identico sia che l’assemblea si riunisca in prima sia in seconda convocazione.

L’inosservanza di questa maggioranza qualificata rende la delibera annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c., con la conseguenza che ciascun condomino dissenziante, assente o astenuto potrà impugnare il verbale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla data della deliberazione (o dalla data di ricezione del verbale per gli assenti). Qualora il termine decada senza che sia stata proposta opposizione, la deliberazione approvata con quorum insufficiente diviene definitiva ed vincolante per tutti i partecipanti.

2. Le innovazioni agevolate, sociali ed energetiche

Con la Riforma della disciplina condominiale di cui alla Legge n. 220/2012, il legislatore ha introdotto una rilevante deroga alla regola generale dei due terzi, istituendo una vera e propria corsia preferenziale per le opere ritenute di primario interesse sociale, tecnologico ed ambientale. Per incentivare gli interventi di ammodernamento degli edifici abitativi, le maggioranze per innovazioni in condominio di natura agevolata sono state fortemente ridotte.

Questa corsia agevolata consente alla compagine condominiale di approvare importanti trasformazioni strutturali con una maggioranza più agile, superando i frequenti blocchi decisionali causati da assenteismo o dissenso di minoranze di blocco in assemblea.

2.1 Quali opere beneficiano della maggioranza ridotta a 500 millesimi?

Le innovazioni agevolate tassativamente individuate dall’art. 1120, comma 2, c.c. beneficiano della maggioranza ridotta pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

L’art. 1120, comma 2, c.c. elenca espressamente gli interventi che possono essere deliberati con la maggioranza attenuata stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi del valore dell’edificio):

1. Opere e interventi di sicurezza e salubrità: miglioramento della sicurezza statica, antincendio, impianti di videosorveglianza o risanamento igienico-sanitario del fabbricato e dei relativi locali comuni;
2. Abbattimento delle barriere architettoniche: installazione di montascale, elevatori o rampe per garantire l’accessibilità a soggetti con disabilità o ridotta capacità motoria;
3. Contenimento del consumo energetico: isolamenti termici (cappotto esterno o interno), sostituzione di centrali termiche obsolete con sistemi a condensazione o pompe di calore;
4. Impianti da fonti rinnovabili: installazione di impianti solari fotovoltaici, termici o eolici a servizio del condominio o concessione di superfici comuni (lastrici solari) a terzi per la produzione energetica;
5. Realizzazione di parcheggi: opere destinate a ricavare posti auto o moto a servizio delle singole unità immobiliari o dell’intero immobile;
6. Impianti centralizzati di informazione e TV: installazione di antenne centralizzate o reti in fibra ottica e cablaggio strutturato per l’accesso a flussi informativi ad alta velocità.

Per l’adozione di queste deliberazioni, ciascun condomino interessato ha il diritto di chiedere all’amministratore la convocazione dell’assemblea. L’amministratore è tenuto a convocare la riunione entro trenta giorni dalla richiesta, che deve indicare nel dettaglio il contenuto ed le modalità di esecuzione degli interventi proposti.

2.2 Come funziona l’installazione di impianti da fonti rinnovabili e fotovoltaico?

L’installazione di impianti centralizzati per la produzione di energia da fonti rinnovabili a servizio del condominio è approvata a maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi, mentre i singoli condomini possono installare propri impianti individuali sulle parti comuni senza autorizzazione assembleare, salvo prescrizioni sulle modalità esecutive.

Il tema della transizione energetica trova una disciplina articolata nel combinato disposto tra l’art. 1120, comma 2, n. 2, c.c. e l’art. 1122-bis c.c. Quando l’iniziativa è assunta dalla collettività condominiale per installare, ad esempio, un impianto fotovoltaico o solare termico sul lastrico solare comune per alimentare l’illuminazione della scala, la centrale termica o gli ascensori, la delibera richiede la maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi.

Qualora invece sia il singolo condomino ad intrapendere l’installazione di un impianto fotovoltaico o eolico destinato al servizio esclusivo del proprio appartamento, posizionando i pannelli sul lastrico solare o su altre idonee superfici comuni (es. tetto o facciata), non è richiesta alcuna autorizzazione o delibera preventiva dell’assemblea. Il condomino ha il diritto di fare uso delle parti comuni ai sensi dell’art. 1122-bis c.c., fermo restando l’obbligo di darne preventiva comunicazione all’amministratore indicando le specifiche modalità di esecuzione.

L’assemblea, investita della comunicazione, può intervenire a maggioranza qualificata (intervenuti e 500 millesimi) unicamente per prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio, oppure per ripartire l’uso delle superfici comuni tra i diversi condomini al fine di preservare i diritti di tutti a pari uso.

3. Innovazioni gravose o voluttuarie ed esonero dalle spese

Quando l’innovazione deliberata dall’assemblea comporta un impegno finanziario particolarmente ingente o presenta un carattere meramente estetico e voluttuario, la legge appresta un importante meccanismo di tutela per i condomini che non intendono sopportarne il costo. La disciplina dell’art. 1121 c.c. bilancia la volontà della maggioranza con il diritto del singolo a non subire esborsi sproporzionati per beni non indispensabili.

Questo bilanciamento si articola sulla distinzione tecnica tra opere suscettibili di utilizzazione separata e opere che, per la loro conformazione, non consentono una fruizione scissa tra i condomini.

3.1 Quando un’innovazione è considerata gravosa o voluttuaria ex art. 1121 c.c.?

Un’innovazione è ritenuta gravosa quando comporta un costo sproporzionato rispetto alle condizioni economiche ed alla rilevanza dell’edificio, mentre è voluttuaria se risponde a un mero desiderio estetico o di svago senza arrecare un’utilità essenziale o un effettivo miglioramento funzionale.

La valutazione del carattere gravoso o voluttuario dell’opera non può essere effettuata in astratto, ma richiede un’indagine in concreto parametrata al pregio architettonico, all’ubicazione ed all’importanza dell’edificio condominiale. Un intervento che in un piccolo fabbricato di periferia risulta gravoso o voluttuario (come la costruzione di un campo da tennis sul tetto o di una piscina condominiale) può essere considerato un’innovazione utile e proporzionata all’interno di un complesso residenziale di lusso.

Ai sensi dell’art. 1121, comma 1, c.c., qualora l’innovazione gravosa o voluttuaria consista in opere o impianti suscettibili di utilizzazione separata (ad esempio un nuovo ascensore con chiavi d’accesso o un impianto tv satellitare dedicato), i condomini dissenzienti che non intendono trarne vantaggio sono integralmente esonarati da qualsiasi contributo nella spesa di esecuzione e di successiva manutenzione.

Se invece l’utilizzazione separata non è tecnicamente possibile (ad esempio l’abbellimento decorativo della facciata o la sostituzione dei marmi dell’ingresso con materiali di estremo pregio), l’innovazione non è affatto consentita, a meno che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata non dichiari espressamente di intendersi sopportarne integralmente la spesa esonerando tutti i dissenzienti.

3.2 Come funziona il subentro successivo dei condomini dissenzienti?

I condomini dissenzienti che sono stati esonerati dalle spese di un’innovazione gravosa o voluttuaria suscettibile di uso separato (ed i loro eredi o aventi causa) conservano il diritto di subentrare in qualunque tempo nei vantaggi dell’opera, rimborsando la quota aggiornata delle spese di esecuzione e manutenzione.

L’art. 1121, comma 3, c.c. attribuisce una facoltà di ravvedimento perpetua in capo ai condomini che in sede di votazione assembleare avevano espresso parere contrario o si erano astenuti. Qualora nel corso degli anni il condomino dissenziante (o chi acquista il suo appartamento) decida di voler beneficiare dell’innovazione precedentemente rifiutata — ad esempio chiedendo la chiave per accedere all’ascensore od all’impianto videocitofonico — può farlo liberamente in qualsiasi momento.

Per esercitare il diritto di subentro, il condomino deve corrispondere ai condomini che hanno originariamente finanziato l’opera (o ai loro eredi) la propria quota di partecipazione alle spese di installazione ed esecuzione, debitamente rivalutata secondo gli indici ISTAT, unitamente alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria maturate nel tempo.

La prova del carattere gravoso o voluttuario dell’opera costituisce un onere a carico di chi contesta la delibera. Come confermato dal Tribunale di Nocera Inferiore con la sentenza n. 1504 del 28 aprile 2025, l’onere di dimostrare la gravosità della spesa incombe al condomino che impugna la decisione assembleare per sottrarsi alla contribuzione, trattandosi di eccezione derogatoria alla regola generale di ripartizione millesimale delle spese ex art. 1123 c.c.

4. I tre limiti inderogabili e le innovazioni vietate

L’autonomia della maggioranza assembleare, per quanto qualificata o persino unanime, non è priva di confini. L’art. 1120, comma 4, c.c. pone tre limiti inderogabili posti a tutela dell’integrità strutturale dell’immobile, dell’estetica del fabbricato e dei diritti inviolabili di godimento del singolo proprietario. Le deliberazioni assunte in violazione di tali divieti sono invalide in modo assoluto.

La violazione dei limiti di legge travalica i confini della semplice annullabilità per vizio di forma o di quorum, esponendo la delibera ad azioni di impugnazione in ogni tempo senza limiti temporali.

4.1 Quali sono le innovazioni vietate dall’art. 1120, comma 4, c.c.?

Sono tassativamente vietate tutte le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

La norma del comma 4 stabilisce tre precisi divieti negativi:

1. Pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato: Sono vietati i lavori di scavo, demolizione di muri maestri o alterazioni strutturali che compromettano la tenuta statica o l’incolumità sismica dell’immobile, secondo le valutazioni tecniche delle perizie ingegneristiche;
2. Alterazione del decoro architettonico: È vietata qualsiasi innovazione che modifichi in senso peggiorativo l’estetica, la simmetria o le linee architettoniche che caratterizzano la facciata ed il contesto del fabbricato, a prescindere dal valore storico o artistico dell’edificio;
3. Inservibilità all’uso o al godimento anche di un solo condomino: È vietata la trasformazione che privi anche un solo condomino della possibilità di fruire di una parte comune secondo la sua destinazione o che ne riduca drasticamente l’utilità (ad esempio la chiusura di un passaggio comune che impedisca l’accesso ad un garage privato).

La giurisprudenza ha precisato che la nozione di “inservibilità” deve essere intesa in senso concreto: non occorre la totale distruzione della parte comune, ma è sufficiente che l’opera ne impedisca l’uso originario o ne renda la fruizione notevolmente più disagevole per il singolo proprietario. Come evidenziato dalla Corte d’Appello di Potenza con la sentenza n. 316 del 7 maggio 2026, l’ampliamento di un varco d’accesso su un muro comune che non altera la struttura essenziale né pregiudica l’uso degli altri integra una semplice modificazione ex art. 1102 c.c., mentre la totale occupazione ad uso esclusivo di un passaggio comune integra un’innovazione vietata se priva gli altri del pari uso.

Parimenti, per il condominio minimo o negli edifici con due soli proprietari, la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 561 del 9 gennaio 2026 ha ricordato che le innovazioni comportanti una trasformazione strutturale della res richiedono il consenso di tutti i condomini o il ricorso all’autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c., fermo restando il divieto di lesione del decoro o della stabilità del fabbricato.

4.2 Cosa succede se una delibera approva un’innovazione vietata?

Le deliberazioni assembleari che approvano innovazioni vietate ex art. 1120, comma 4, c.c. sono radicalmente nulle e non semplicemente annullabili, con la conseguenza che l’azione di nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse senza il rispetto del termine di 30 giorni di cui all’art. 1137 c.c.

La distinzione tracciata dalle Sezioni Unite della Cassazione in materia di patologia delle delibere condominiali qualifica come nulle (e non semplicemente annullabili) le decisioni che hanno ad oggetto materie del tutto sottratte alle attribuzioni dell’assemblea o che violano i diritti individuali dei condomini sulle cose comuni o di proprietà esclusiva.

La nullità comporta rilevanti conseguenze sul piano processuale:

• Assenza di termini di decadenza: L’impugnazione può essere proposta in qualsiasi momento, anche a distanza di anni dalla data della riunione assembleare;
• Legittimazione ad agire estesa: Può agire in giudizio per far dichiarare la nullità anche il condomino che ha votato a favore della delibera, se successivamente si accorge della lesione della stabilità o del decoro;
• Rilevabilità d’ufficio: Il giudice adito per un’altra causa può rilevare d’ufficio la nullità della deliberazione sulle innovazioni vietate;
• Tutela cautelare d’urgenza: Il condomino il cui diritto al pari uso o alla sicurezza sia minacciato da lavori imminenti può ricorrere d’urgenza al Tribunale con ricorso ex art. 700 c.p.c. o con azione di nunciazione (denuncia di nuova opera ex art. 1171 c.c.) per ottenere la sospensione immediata dei cantieri.

Conclusioni

La corretta applicazione delle maggioranze per innovazioni in condominio richiede un’accurata analisi preventiva che unisca la qualificazione tecnica dell’opera da realizzare alla verifica dei quorum prescritti dal codice civile. L’amministratore ed i condomini devono considerare con attenzione se l’intervento ricada tra le innovazioni ordinarie ex art. 1120, comma 1, c.c. (richiedenti la maggioranza qualificata dei due terzi dei millesimi), tra le opere agevolate a vocazione sociale ed energetica ex art. 1120, comma 2, c.c. (approvabili con i 500 millesimi), oppure tra le semplici modificazioni di adeguamento tecnologico ex art. 1102 c.c.

Prima di porre in votazione interventi di vasta portata, è sempre opportuno accertarsi che il progetto non valichi i tre limiti inderogabili del decoro, della stabilità e dell’inservibilità del bene comune posti dal quarto comma dell’art. 1120 c.c. e che venga contestualmente costituito il fondo speciale di spesa ex art. 1135 n. 4 c.c. Affidarsi ad una consulenza legale preventiva consente di strutturare l’iter assembleare in modo impeccabile, mettendo al riparo il condominio da costose impugnative ed assicurando il rispetto dei diritti di ciascun partecipante.

Domande Frequenti (FAQ)