Devoluzione enfiteusi ex art. 972 c.c.: morosità e affrancazione

1. Cos’è la devoluzione dell’enfiteusi ex art 972 cc e quando si rischia la perdita del fondo

Il rapporto enfiteutico si fonda su un equilibrio negoziale storicamente concepito per valorizzare i beni immobili e assicurare la redditività delle campagne e dei fabbricati rustici. L’enfiteuta acquisisce un potere di godimento che l’ordinamento equipara quasi a una piena signoria sul bene, con la possibilità di modificarne la destinazione economica, fare propri tutti i frutti naturali e civili e persino trasferire il diritto per atto tra vivi o per successione mortis causa. A fronte di questa straordinaria ampiezza di poteri, il legislatore ha collocato due doveri cardine a garanzia del proprietario concedente: l’obbligo di migliorare costantemente il fondo e il pagamento puntuale del canone periodico. La devoluzione rappresenta la reazione estrema dell’ordinamento quando questo equilibrio viene spezzato per colpa dell’utilizzatore.

1.1 Quali sono i presupposti di legge previsti dall’art. 972 c.c.?

I presupposti per la devoluzione del fondo enfiteutico ex art. 972 c.c. si verificano quando l’enfiteuta deteriora il fondo, non adempie all’obbligo contrattuale di migliorarlo oppure risulta in mora nel pagamento di almeno due annualità di canone, consentendo al proprietario concedente di agire per la risoluzione.

La norma codicistica elenca in modo tassativo le situazioni patologiche che legittimano il titolare del dominio diretto a chiedere giudizialmente la retrocessione dell’immobile. Il primo motivo attiene all’integrità materiale ed economica del fondo. L’enfiteuta non può limitarsi a una gestione passiva, ma ha il dovere giuridico di eseguire le opere necessarie a conservare la produttività della terra o l’efficienza degli edifici rurali. Se il bene viene lasciato in totale abbandono, se subisce un degrado strutturale o se l’utilizzatore compie alterazioni distruttive che ne diminuiscono irreversibilmente il valore commerciale, si configura l’ipotesi di deterioramento colpevole.

Il secondo motivo di devoluzione risiede nel mancato rispetto dell’obbligo di miglioramento. A differenza della comune locazione, dove il conduttore deve semplicemente custodire il bene nello stato in cui lo ha ricevuto, nell’enfiteusi l’incremento di valore costituisce l’essenza stessa della causa contrattuale. La giurisprudenza precisa che il mancato miglioramento deve essere valutato tenendo conto della destinazione pattuita nell’atto di costituzione e del decorso del tempo: non basta l’assenza di opere faraoniche, ma serve un’inerzia ingiustificata e protratta che privi il proprietario del vantaggio economico atteso.

Il terzo presupposto, di gran lunga il più ricorrente nelle controversie giudiziarie civili, è la morosità nel pagamento del canone enfiteutico. La legge richiede che l’omesso versamento si sia protratto per almeno due annualità consecutive o complessive. Si tratta di una soglia quantitativa invalicabile: il mancato pagamento di una sola annualità non consente mai al concedente di attivare il rimedio dissolutivo della devoluzione, legittimandolo unicamente ad agire con le ordinarie azioni esecutive per il recupero del credito pecuniario.

Quando ci si trova a fronteggiare una simile richiesta, è essenziale verificare preliminarmente se il rapporto giuridico sia formalmente valido ed efficace. Nel nostro operato professionale dedicato alla tutela legale della proprietà immobiliare e dei diritti reali a Roma, riscontriamo con frequenza come presunti concedenti richiedano la restituzione di compendi immobiliari senza possedere alcun titolo scritto idoneo, facendo leva sulla soggezione psicologica di famiglie che detengono l’immobile da generazioni.

1.2 La devoluzione come azione di risoluzione per inadempimento: il rito ordinario

L’azione di devoluzione dell’enfiteusi si inquadra nello schema generale della risoluzione contrattuale per inadempimento colpevole e deve essere promossa inderogabilmente dinanzi al tribunale con il rito ordinario di cognizione, escludendo l’applicazione della procedura speciale sommaria prevista per la sola affrancazione giudiziale dalla legge 607/1966.

Un errore comune consiste nel credere che la devoluzione operi di diritto, come se la scadenza del biennio di morosità o la constatazione di un degrado producessero l’immediata estinzione dell’enfiteusi senza bisogno di un vaglio magistratuale. Al contrario, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che la devoluzione costituisce un’azione costitutiva di risoluzione negoziale per inadempimento. Di conseguenza, l’effetto estintivo del diritto reale e il contestuale ripristino della piena proprietà in capo al concedente si verificano soltanto nel momento in cui passa in giudicato la sentenza del tribunale.

Da questa configurazione discendono due conseguenze processuali fondamentali. In primo luogo, il giudice non può limitarsi a constatare il dato oggettivo del mancato pagamento o del deterioramento, ma deve accertare se l’inadempimento sia effettivamente imputabile a dolo o colpa dell’enfiteuta. Se l’omesso versamento del canone è dipeso dal rifiuto ingiustificato del concedente di ricevere il pagamento, dall’assoluta incertezza sulla persona del creditore a seguito di complesse vicende successorie non notificate o da cause di forza maggiore, la domanda di devoluzione deve essere rigettata.

In secondo luogo, la domanda di devoluzione non può beneficiare del rito celere e sommario disciplinato dalla legge 22 luglio 1966, n. 607. Tale normativa speciale, introdotta per favorire la liquidazione dei vincoli feudali ed enfiteutici nell’interesse dell’agricoltura, è rigorosamente limitata all’affrancazione giudiziale. Chi agisce per la devoluzione deve obbligatoriamente notificare un formale atto di citazione e instaurare un giudizio a cognizione piena secondo le regole generali del codice di procedura civile, con tutte le garanzie istruttorie e difensive che ne conseguono.

2. Il mancato pagamento del canone: la regola delle due annualità e la prova

Nel contenzioso civile la contestazione sul mancato pagamento del canone rappresenta il fulcro attorno a cui ruota la stragrande maggioranza delle domande di devoluzione. Spesso i terreni e i fabbricati sono pervenuti agli attuali possessori attraverso una serie di passaggi ereditari o compravendite ultradecennali in cui nessuno ha mai richiesto né versato alcun corrispettivo periodico. All’improvviso, l’ente proprietario o il privato concedente si rifà vivo inviando diffide di pagamento con cui richiede decine di annualità arretrate, maggiorate di rivalutazione e interessi, minacciando l’immediata perdita dell’immobile in difetto di adempimento. Per affrontare questa pretesa è necessario comprendere come opera la regola della mora biennale e su chi ricada il difficile onere di provare la sussistenza del debito.

2.1 Quando scatta la morosità biennale e perché la gravità è presunta per legge?

La morosità nel pagamento del canone enfiteutico per almeno due annualità integra un grave inadempimento la cui importanza è presunta direttamente dalla legge, esonerando il giudice dall’indagine discrezionale sulla gravità della colpa ma consentendo all’enfiteuta di eccepire tempestivamente la prescrizione quinquennale delle singole annualità scadute.

Nel diritto dei contratti in generale, l’art. 1455 c.c. vieta di pronunciare la risoluzione se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza rispetto all’interesse dell’altra. Tuttavia, nell’ambito della devoluzione dell’enfiteusi ex art 972 cc, il legislatore ha introdotto una disciplina speciale e derogatoria: quando l’enfiteuta accumula una mora pari o superiore a due annualità di canone, l’ordinamento ha operato a monte una valutazione tipizzata e astratta. Il giudice, pertanto, non può respingere la devoluzione affermando che la somma richiesta è esigua rispetto al valore di mercato del compendio immobiliare o che l’omissione non arreca un reale pregiudizio economico al concedente.

Se il canone ammonta a poche decine di euro l’anno e il possessore omette di versarlo per due anni consecutivi, il presupposto oggettivo della devoluzione è formalmente integrato. Questa severità normativa impone all’utilizzatore del fondo di adottare contromisure difensive tempestive. La prima e più efficace eccezione da sollevare riguarda la prescrizione del diritto di credito. Ai sensi dell’art. 2948, n. 4 c.c., i corrispettivi che devono pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi si prescrivono nel termine breve di cinque anni.

Ciò significa che, qualora il concedente richieda il pagamento di quindici o venti annualità arretrate senza aver mai inviato validi atti interruttivi della prescrizione (come lettere raccomandate con avviso di ricevimento o atti giudiziali di messa in mora), l’enfiteuta convenuto in giudizio può eccepire la prescrizione di tutte le somme maturate oltre il quinquennio antecedente. Attenzione però: l’eccezione di prescrizione non è rilevabile d’ufficio dal magistrato, ma deve essere formulata tassativamente nella comparsa di costituzione tempestiva a pena di decadenza insanabile. Per comprendere i profili pratici e le modalità di reazione stragiudiziale dinanzi a una diffida improvvisa, è fondamentale consultare la nostra analisi dettagliata su cosa fare in caso di richiesta di pagamento del canone enfiteutico.

2.2 Chi deve dimostrare l’esistenza del livello e l’ammontare del canone?

L’onere della prova sull’esistenza del rapporto enfiteutico e sul debito dei canoni grava interamente sul concedente, il quale deve produrre in giudizio l’atto costitutivo scritto ad substantiam o una valida ricognizione ventennale, non avendo alcun valore probatorio le semplici risultanze dei registri catastali.

Chi assume la veste di concedente e promuove l’azione di devoluzione deve confrontarsi con un onere probatorio particolarmente gravoso. L’art. 2697 c.c. sancisce che l’attore deve provare i fatti costitutivi del diritto vantato. Trattandosi della costituzione di un diritto reale immobiliare, la legge impone la forma scritta a pena di nullità (ad substantiam) ex art. 1350, n. 2 c.c. Il presunto proprietario non può limitarsi ad allegare che nei registri catastali il terreno risulta censito con la dicitura “concedente” o “livellario”, poiché il catasto svolge una funzione prettamente fiscale e non costituisce prova della proprietà né dei diritti reali minori.

Allo stesso modo, la presenza di una clausola di stile inserita in un vecchio rogito notarile di compravendita o divisione ereditaria (nella quale il venditore dichiari che il bene è gravato da generico livello in favore di un ente) non vincola il giudice e non sana la mancanza del titolo originario. Come chiarito dalla Corte di legittimità, tali menzioni rappresentano res inter alios acta e non valgono come riconoscimento formale del debito nei confronti del concedente, a meno che non integrino gli estremi di un valido atto di ricognizione ex art. 969 c.c., contenente l’esatta riproduzione dei patti originari, l’ammontare del canone e la durata del vincolo.

Se il concedente non è in grado di reperire e depositare il contratto notarile originario o il provvedimento amministrativo genetico con cui il livello fu costituito, la domanda di devoluzione crolla all’origine: il tribunale non può dichiarare risolto un rapporto contrattuale di cui non si conoscono gli elementi costitutivi, l’entità del canone e gli obblighi imposti alle parti.

3. Il contrasto tra affrancazione e devoluzione: quale diritto prevale?

Quando il concedente promuove il giudizio per ottenere la restituzione dell’immobile, l’ordinamento non lascia l’enfiteuta privo di strumenti di tutela. Al contrario, il legislatore italiano ha strutturato la disciplina dell’enfiteusi con un favore marcato verso l’utilizzatore del fondo, allo scopo storico di superare la frammentazione proprietaria tipica dell’antico regime fondiario e concentrare la piena proprietà nelle mani di chi vive e coltiva il bene. Si apre così un vero e proprio scontro tra due diritti potestativi contrapposti: da un lato l’interesse del concedente a far valere l’inadempimento e riappropriarsi del bene tramite devoluzione; dall’altro la facoltà dell’enfiteuta di riscattare la piena proprietà pagando una somma di denaro prestabilita dalla legge.

3.1 L’enfiteuta moroso può bloccare la devoluzione chiedendo l’affrancazione?

L’enfiteuta conserva il diritto potestativo di bloccare la devoluzione proponendo la domanda di affrancazione del fondo, la quale prevale inderogabilmente sulla risoluzione richiesta dal concedente anche in presenza di gravi inadempimenti o abusi edilizi, estinguendo definitivamente il vincolo con il pagamento del capitale di riscatto.

L’art. 972, comma 2 c.c. stabilisce espressamente che la proposizione della domanda di devoluzione non preclude all’enfiteuta il diritto di affrancare il fondo. Si tratta di una scelta legislativa di portata straordinaria, confermata in modo granitico dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione. Il diritto di affrancazione configurato dall’art. 971 c.c. è un diritto potestativo legale a efficacia reale: il suo esercizio impone al concedente di cedere la nuda proprietà a fronte del versamento di una somma determinata secondo i parametri legali (oggi pari a quindici volte l’ammontare del canone annuo rivalutato).

La prevalenza dell’affrancazione sulla domanda di devoluzione opera persino nelle situazioni in cui l’enfiteuta si sia reso autore di inadempimenti gravissimi. A titolo esemplificativo, i giudici di legittimità hanno esaminato vicende in cui il livellario aveva mutato radicalmente la natura rustica del terreno, realizzando immobili e complessi abitativi abusivi a scopo speculativo in aperta violazione dei patti contrattuali. Ebbene, anche di fronte a comportamenti contrari alla buona fede negoziale, la Suprema Corte ha stabilito che la domanda di affrancazione formulata dall’utilizzatore paralizza e assorbe l’azione di devoluzione del proprietario.

Nel bilanciamento tra riscatto del fondo e devoluzione dell’enfiteusi ex art 972 cc, l’ordinamento accorda assoluta priorità al ricongiungimento della proprietà piena in capo a chi detiene il bene, considerando la devoluzione un rimedio meramente sussidiario, attivabile soltanto quando l’enfiteuta non voglia o non possa riscattare il fondo. Una volta che l’affrancazione viene accolta e il capitale di affranco viene versato al concedente, il rapporto enfiteutico si estingue definitivamente con effetto retroattivo, rendendo improcedibile qualsiasi richiesta di rilascio.

3.2 I tempi processuali e la sanatoria della morosità prima della sentenza

Per paralizzare l’azione di devoluzione ed evitare la perdita dell’immobile, l’enfiteuta deve sanare l’integrale morosità prima della pronuncia della sentenza oppure proporre la domanda riconvenzionale di affrancazione nella comparsa di risposta tempestiva, decadendo irrimediabilmente dalla facoltà se l’istanza viene introdotta tardivamente nel processo.

Sebbene il diritto sostanziale tuteli ampiamente l’enfiteuta, il processo civile impone barriere temporali rigidissime che non ammettono distrazioni. Chi riceve la notifica di un atto di citazione per devoluzione ha a disposizione due strade maestre per evitare di essere sfrattato dal proprio fondo. La prima via è la sanatoria della morosità. L’art. 972, comma 2, seconda parte c.c. prevede che la devoluzione non ha luogo se l’enfiteuta effettua il pagamento dei canoni maturati prima che sia intervenuta la sentenza che accoglie la domanda, persino se si tratta della pronuncia di primo grado.

Attraverso il saldo di tutti i canoni scaduti e non prescritti (compresi gli interessi maturati), la causa di risoluzione viene meno e il giudice deve rigettare la domanda di restituzione formulata dal concedente. La seconda via, di portata definitiva, è l’introduzione della domanda di affrancazione. Tuttavia, ed è questo l’errore fatale commesso da molti difensori non specialisti, l’affrancazione all’interno di una causa ordinaria di devoluzione assume la qualificazione di domanda riconvenzionale.

Nel rito ordinario di cognizione regolato dal codice di rito, le domande riconvenzionali devono essere proposte a pena di decadenza nella comparsa di risposta depositata almeno venti giorni prima dell’udienza di prima comparizione (termine oggi esteso a settanta giorni dalle riforme processuali recenti). Se l’enfiteuta si costituisce tardivamente, oppure se decide di chiedere l’affrancazione soltanto in corso di causa o in sede di precisazione delle conclusioni, la domanda viene dichiarata irrimediabilmente inammissibile. Come dimostra la sentenza n. 359 del 27 gennaio 2026 pronunciata dalla Corte d’Appello di Firenze, Sezione III Civile, il mancato rispetto delle preclusioni processuali conduce alla pronuncia di devoluzione e alla condanna al rilascio immediato del bene, vanificando la prevalenza teorica dell’affrancazione.

Conclusioni

Affrontare una richiesta di devoluzione dell’enfiteusi ex art 972 cc richiede lucidità strategica, tempestività e una solida competenza specialistica nella materia dei diritti reali immobiliari. Quando un ente concedente o un erede latifondista intima la restituzione del bene facendo valere presunti deterioramenti o l’omesso versamento dei canoni biennali, la prima reazione non deve essere la resa né il panico, ma un rigoroso controllo documentale. Nella maggior parte dei casi, infatti, chi pretende la devoluzione non è in possesso dell’atto formale costitutivo in forma scritta, privando l’azione del suo presupposto essenziale e rendendo inammissibile ogni pretesa di sfratto o restituzione fondata su semplici risultanze del catasto.

Qualora invece l’esistenza dell’enfiteusi risulti documentalmente riscontrata, il nostro ordinamento offre all’utilizzatore difese di eccezionale efficacia. La proposizione tempestiva della domanda di affrancazione costituisce lo scudo più potente, capace di neutralizzare la risoluzione contrattuale anche in presenza di gravi inadempienze pregresse e di assicurare l’acquisto a titolo originario della piena proprietà dell’immobile a condizioni economiche definite dalla legge. Al contempo, la facoltà di estinguere la morosità prima della pronuncia giudiziale di primo grado consente di preservare il diritto di godimento qualora non si intenda procedere immediatamente al riscatto.

La chiave per proteggere il patrimonio immobiliare risiede nel rispetto assoluto dei tempi del processo civile ordinario: affidarsi a una consulenza legale mirata sin dalla ricezione della prima diffida o dell’atto di citazione è la sola garanzia per sollevare le debite eccezioni di prescrizione e attivare l’affrancazione senza incorrere nelle fatali decadenze di rito.