Sospensione servizi al condomino moroso: quando è legale?
La sospensione servizi al condomino moroso è una delle questioni più spinose e dibattute nella gestione della vita in condominio. Quando un proprietario smette di pagare le proprie quote, il conto corrente condominiale si svuota rapidamente, mettendo l’amministratore e gli altri abitanti in una situazione drammatica. Da un lato c’è l’esigenza legittima di recuperare il denaro ed evitare che i fornitori esterni taglino le utenze all’intero palazzo; dall’altro, c’è il rischio di calpestare i diritti fondamentali di chi si trova in temporanea difficoltà economica.
Il legislatore ha cercato di risolvere questo equilibrio delicato concedendo all’amministratore un forte potere di autotutela. La legge infatti stabilisce che chi non paga le spese può essere escluso dall’utilizzo dei beni e dei servizi comuni. Tuttavia, quando si passa dalla teoria alla pratica e si decide di staccare utenze vitali come l’erogazione dell’acqua potabile o il riscaldamento d’inverno, sorgono enormi ostacoli tecnici e legali che rischiano di trascinare il condominio in lunghe e costose battaglie giudiziarie.
In questo articolo scoprirai esattamente quali sono i limiti imposti dalla legge e dalla giurisprudenza, come funziona il bilanciamento tra il recupero del credito e i diritti costituzionali, e qual è la procedura corretta che l’amministratore deve seguire per operare il distacco in totale sicurezza, proteggendosi da possibili denunce penali o richieste di risarcimento danni.
In Sintesi: Punti Chiave
- PRESUPPOSTO DEI SEI MESI: L’amministratore può procedere al distacco solo se la morosità del condomino si protrae ininterrottamente da almeno un semestre.
- SERVIZI ESSENZIALI: Per acqua e riscaldamento centralizzato il distacco è limitato dalla tutela del diritto alla salute e della dignità umana, e non può mai compromettere il minimo vitale d’acqua.
- RICORSO EX ART. 700 C.P.C.: L’amministratore non deve agire in via di autotutela diretta, ma deve richiedere un’autorizzazione d’urgenza al giudice per operare il distacco in sicurezza ed evitare denunce per esercizio arbitrario delle proprie ragioni.
- DISTACCO VOLONTARIO: Si distingue nettamente dalla sospensione sanzionatoria, essendo un diritto del singolo condomino a patto che non arrechi danni o squilibri all’impianto comune.
Indice dei Contenuti
1. La disciplina generale sulla sospensione servizi al condomino moroso
La vita in un condominio si regge su un patto economico continuo. Quando questo patto si spezza perché uno o più proprietari smettono di versare le quote mensili, l’intero equilibrio gestionale rischia di crollare. Per questa ragione, il legislatore ha introdotto una misura punitiva e di autotutela che consente al condominio di escludere il condomino moroso dal godimento dei beni e servizi comuni. Si tratta di una facoltà che non richiede alcuna approvazione da parte dell’assemblea o modifica del regolamento condominiale: è un vero e proprio potere-dovere dell’amministratore, introdotto per tutelare l’integrità finanziaria della cassa comune e garantire che chi usufruisce dei servizi contribuisca regolarmente al loro pagamento.
1.1 In quali casi l’amministratore può sospendere i servizi comuni?
L’amministratore di condominio può procedere alla sospensione dei servizi comuni solo ed esclusivamente quando il mancato pagamento delle quote si sia protratto per almeno un semestre, agendo in via autonoma senza dover richiedere la preventiva approvazione dell’assemblea, purché le somme dovute risultino dallo stato di riparto approvato. Questo termine semestrale è un presupposto temporale rigido stabilito dall’art. 63, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile. Non è quindi ammessi alcun distacco immediato o sanzionatorio per ritardi minimi o di poche settimane.
Il semestre di morosità deve essere calcolato a partire dal momento in cui il credito è diventato esigibile, ossia dalla data di scadenza indicata nel piano di riparto approvato dall’assemblea. L’amministratore ha il dovere di agire autonomamente, senza dover chiedere preventivamente l’autorizzazione all’assemblea condominiale, in quanto la legge gli impone il compito di riscuotere i contributi per mantenere in funzione l’edificio.
Tuttavia, prima di giungere a una misura così estrema, la prassi impone l’invio di una formale diffida ad adempiere tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC), in cui si assegna un termine ultimo per saldare il debito, avvertendo il condomino della possibilità del distacco imminente delle utenze comuni.
1.2 Quali servizi condominiali possono essere staccati?
I servizi condominiali che possono essere legittimamente sospesi sono unicamente quelli suscettibili di godimento separato, ossia le utenze che l’amministratore può interrompere singolarmente all’interno dell’appartamento del debitore senza pregiudicare il funzionamento degli impianti e l’erogazione dei servizi comuni per tutti gli altri proprietari in regola con i pagamenti. La legge definisce questi servizi come “suscettibili di godimento separato”. Se l’impianto è strutturato in modo tale che il distacco della singola abitazione comprometta o interrompa il servizio per l’intero palazzo, la sospensione non è tecnicamente praticabile.
Rientrano tra i servizi non essenziali facilmente sospendibili:
- L’utilizzo del parcheggio condominiale regolato da sbarra elettronica (con disattivazione del telecomando del moroso);
- L’accesso ad aree ricreative comuni quali la piscina o il campo da tennis condominiale;
- Il collegamento all’antenna TV centralizzata o alla rete internet comune;
- L’utilizzo dell’ascensore condominiale, qualora l’impianto consenta di disattivare la chiamata al piano del moroso o l’uso tramite chiave/badge.
Per comprendere meglio la distinzione, è utile confrontare i servizi separabili e quelli che rimangono invece intoccabili per ragioni strutturali.
Confronto Utenze e Servizi Condominiali
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2. Il distacco di acqua e riscaldamento centralizzato: i limiti invalicabili
Se vietare l’accesso al parcheggio o scollegare l’antenna TV non desta particolari problemi giuridici, la situazione cambia radicalmente quando l’amministratore decide di chiudere i rubinetti dell’acqua potabile o spegnere il riscaldamento in pieno inverno. In questo scenario, il diritto di credito del condominio entra in rotta di collisione con la tutela della salute e dei diritti fondamentali costituzionali. Qui la legge non è più una formula matematica: i giudici italiani sono chiamati a compiere un attento esame del caso concreto, soppesando la gravità del mancato pagamento con il rispetto delle condizioni di vita dignitose del condomino.
2.1 Si può distaccare l’acqua potabile al condomino moroso?
Il distacco totale dell’erogazione di acqua potabile al condomino moroso è considerato illegittimo dalla giurisprudenza prevalente, in quanto risorsa vitale protetta dalla Costituzione; l’amministratore è obbligato a garantirgli il quantitativo minimo vitale di 50 litri giornalieri a persona previsto dal DPCM del 29 agosto 2016 per evitare denunce o azioni risarcitorie. L’acqua non è un semplice bene commerciale, ma una risorsa vitale essenziale per l’igiene e la sopravvivenza. Chiudere completamente la fornitura idrica significa rendere di fatto l’immobile insalubre e inabitabile.
A sostegno di questa tesi si inserisce il DPCM del 29 agosto 2016, il quale garantisce anche agli utenti morosi in condizioni di documentato disagio economico un quantitativo minimo vitale pari a 50 litri giornalieri a persona. Di conseguenza, l’amministratore che intenda intervenire sul servizio idrico deve, laddove tecnicamente possibile, limitare l’erogazione (cosiddetta “riduzione del flusso”) a questa soglia minima anziché procedere alla piombatura totale dei tubi.
La giurisprudenza restrittiva sottolinea come il condominio, pur dovendo recuperare le quote insolute, debba utilizzare strumenti alternativi di aggressione del patrimonio del debitore (come il pignoramento immobiliare o del conto corrente) piuttosto che privare la persona di un bene di prima necessità.
Focus Giurisprudenziale — Tutela dell’acqua e diritto alla salute
La sentenza. Tribunale di Bologna, Sez. Civile, Ordinanza del 15 settembre 2017
Il caso. Un condominio chiedeva di essere autorizzato in via d’urgenza a sigillare i tubi di fornitura dell’acqua e del riscaldamento a un condomino che accumulava da anni migliaia di euro di debiti per oneri ordinari e straordinari.
La questione. Se il potere di sospensione dell’amministratore ex art. 63 disp. att. c.c. possa prevalere sul diritto fondamentale alla salute (art. 32 Cost.) e sul diritto all’acqua inteso come bene primario e inviolabile della persona.
La decisione della Corte. Il Tribunale ha rigettato la richiesta del condominio. Il giudice ha stabilito che l’erogazione di acqua e riscaldamento tocca bisogni primari ed essenziali legati alla dignità umana e alla salute, non sacrificabili per mere ragioni di credito economico.
Il principio di diritto. Il diritto all’acqua potabile e al riscaldamento invernale, quali bisogni primari della persona tutelati dalla Costituzione (art. 32 Cost.), prevalgono sulla tutela del credito condominiale. È vietato il distacco totale che renda inabitabile l’alloggio.
Cosa significa in pratica per te. Se sei un condomino che si trova in gravi difficoltà economiche o un amministratore, sappi che non è possibile togliere del tutto l’acqua calda o fredda dall’appartamento se questo comporta una minaccia diretta alla salute degli occupanti, specialmente in presenza di anziani o minori.
2.2 Quali sono le tutele per il servizio di riscaldamento invernale?
Il distacco del riscaldamento centralizzato al condomino moroso è ammesso dalla legge ma deve fare i conti con la tutela della salute, costringendo l’amministratore a verificare l’assenza di patologie gravi, anziani o minori nell’alloggio, per evitare che la sospensione provochi un danno grave e irreparabile costituzionalmente vietato. Anche in questo caso, la giurisprudenza italiana è spaccata. Da un lato vi sono sentenze che vietano il distacco d’inverno perché il gelo minaccia direttamente la salute degli abitanti; dall’altro, vi sono pronunce che lo ritengono legittimo se la morosità è elevata e il debitore non dimostra uno stato di indigenza assoluto o problemi di salute preesistenti.
L’orientamento favorevole al condominio evidenzia come l’obbligo di solidarietà sociale non possa gravare indefinitamente sulle spalle dei vicini di casa adempienti. Se i condomini virtuosi sono costretti a pagare le bollette del gas del moroso per evitare che l’ente fornitore stacchi la caldaia condominiale a tutti, si crea un’ingiusta disparità di trattamento.
Tuttavia, per procedere in sicurezza al distacco del riscaldamento centralizzato, l’amministratore deve accertarsi che il condomino non sia affetto da patologie gravi aggravate dal freddo o che non vi siano neonati o persone invalide all’interno dell’immobile.
Focus Giurisprudenziale — Legittimità del distacco del riscaldamento
La sentenza. Tribunale di Milano, Sez. Civile, Ordinanza del 24 ottobre 2019
Il caso. Un amministratore chiedeva al giudice l’autorizzazione per disattivare l’erogazione di riscaldamento e acqua calda a un condomino che si rifiutava sistematicamente di saldare migliaia di euro di oneri arretrati.
La questione. Se sia legittimo staccare riscaldamento e acqua calda in caso di morosità grave e persistente, in assenza di prove di grave pregiudizio alla salute o di indigenza economica del condomino debitore.
La decisione della Corte. Il Tribunale ha accolto la richiesta del condominio, autorizzando il distacco. Il giudice ha ritenuto che il diritto alla salute non possa essere invocato in astratto per costringere gli altri condomini a finanziare gratuitamente i consumi del moroso.
Il principio di diritto. Il distacco del riscaldamento e dell’acqua calda è legittimo se la morosità è grave e ingiustificata, e il debitore non fornisce prova documentale di una condizione di povertà assoluta o di patologie gravi incompatibili con la sospensione del servizio.
Cosa significa in pratica per te. Se sei un amministratore, non puoi decidere da solo di effettuare il distacco del riscaldamento a un moroso. Devi raccogliere le prove della gravità del debito e chiedere l’intervento del Tribunale per dimostrare la legittimità della misura ed evitare contestazioni.
Per comprendere appieno le ripercussioni pratiche di queste regole di bilanciamento, analizziamo uno scenario reale che si verifica frequentemente nei condomini.
Esempio Pratico — Il dilemma della caldaia centralizzata
Il Caso
Il signor Luigi possiede un appartamento in un condominio dotato di riscaldamento a gestione centralizzata, ma con valvole di mandata poste all’esterno del pianerottolo. Luigi non versa le rate condominiali da otto mesi, accumulando un debito di 4.500 euro. L’amministratore decide di inviare un idraulico per chiudere la valvola e piombare il tubo di Luigi d’inverno.
La Norma Applicabile
L’art. 63 disp. att. c.c. autorizza la sospensione decorsi sei mesi. Tuttavia, Luigi si oppone sostenendo di soffrire di bronchite cronica e minaccia l’amministratore di sporgere denuncia penale se la temperatura in casa dovesse scendere sotto la soglia di vivibilità.
La Soluzione
L’amministratore non deve operare il distacco in via di autotutela diretta. Deve invece depositare un ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. davanti al Tribunale. Il giudice convocherà le parti, disporrà accertamenti sullo stato di salute di Luigi e, se non riscontrerà pericoli vitali o patologie documentate, autorizzerà formalmente il distacco con provvedimento giudiziale, blindando l’operato del condominio.
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3. La procedura corretta: perché l’autotutela è un rischio per l’amministratore
Molti amministratori, forti del testo letterale dell’art. 63, credono di poter procedere alla chiusura delle utenze con un intervento tecnico diretto, senza ulteriori formalità. Si tratta di un errore gravissimo. Chiudere materialmente i rubinetti o sigillare i tubi di un condomino, in mancanza del suo consenso o di un’autorizzazione del giudice, espone l’amministratore e il condominio stesso a gravissime conseguenze, non solo civili ma soprattutto penali. Per questa ragione, la giurisprudenza ritiene che la sospensione servizi al condomino moroso richieda sempre di percorrere un binario giudiziario predefinito.
3.1 Cosa rischia l’amministratore che stacca i servizi di propria iniziativa?
L’amministratore che stacca i servizi comuni di propria iniziativa senza un provvedimento del giudice rischia una denuncia penale per esercizio arbitrario delle proprie ragioni ex articolo 392 codice penale e per violazione di domicilio, qualora per compiere l’operazione si renda necessario accedere all’appartamento del debitore senza autorizzazione. Il codice penale punisce chiunque, al fine di esercitare un preteso diritto, si fa giustizia da sé con violenza sulle cose o minaccia alle persone, invece di ricorrere all’autorità giudiziaria.
Inoltre, se per interrompere le utenze si rende necessario accedere all’interno dell’appartamento privato (ad esempio perché i contatori o i tubi di arresto si trovano dentro casa) e i tecnici vi penetrano senza l’esplicito benestare del proprietario, si configura il reato di violazione di domicilio. Anche qualora i rubinetti si trovino negli spazi comuni (sul pianerottolo o in cantina), il distacco arbitrario di un’utenza essenziale integra una violenza sulle cose poiché si altera la destinazione d’uso dell’impianto privato.
Focus Normativo — L’esercizio arbitrario delle proprie ragioni
L’art. 392 del codice penale punisce con la multa fino a 516 euro chiunque, al fine di esercitare un preteso diritto, potendo ricorrere al giudice, si fa ragione da sé medesimo mediante violenza sulle cose. Nel contesto condominiale, la piombatura unilaterale dei tubi o la disattivazione forzata delle chiavi d’accesso ai servizi comuni costituisce una forma di violenza sulle cose, in quanto si muta o si impedisce temporaneamente l’uso di una parte d’impianto collegata all’immobile del condomino, in assenza di un titolo esecutivo giudiziale specifico.
3.2 Come funziona il ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c.?
Il ricorso d’urgenza ex articolo 700 del codice di procedura civile costituisce la procedura corretta e necessaria per ottenere l’autorizzazione giudiziale alla sospensione dei servizi e all’eventuale accesso coattivo all’immobile del moroso, schermando l’amministratore e il condominio da denunce penali ed esecuzioni illecite. Questo strumento permette all’amministratore di ottenere in tempi rapidi un ordine del giudice che autorizzi l’interruzione del servizio e, se necessario, ordini al condomino di consentire l’accesso dei tecnici all’interno dell’appartamento per effettuare i lavori.
Il ricorso ex art. 700 c.p.c. richiede la prova di due presupposti fondamentali:
- Il fumus boni iuris: la sussistenza certa del credito (dimostrata dai bilanci condominiali approvati e dal verbale d’assemblea) e il protrarsi del mancato pagamento per oltre sei mesi.
- Il periculum in mora: il pericolo grave e imminente che il ritardo nel pagamento possa pregiudicare la gestione dell’edificio, ad esempio portando al distacco delle utenze per l’intero condominio da parte del fornitore di gas o acqua a causa della mancanza di liquidità nella cassa comune.
Ottenuto il provvedimento del giudice, l’amministratore può agire in totale tranquillità. Se il condomino moroso rifiuta comunque di far entrare l’idraulico o l’elettricista, l’amministratore può procedere all’attuazione forzata dell’ordinanza tramite l’intervento dell’ufficiale giudiziario, assistito se necessario dalla forza pubblica, ai sensi dell’art. 669-duodecies c.p.c., azzerando ogni profilo di responsabilità personale.
Focus Giurisprudenziale — L’art. 700 c.p.c. come scudo per l’amministratore
La sentenza. Tribunale di Roma, Sez. V Civile, Ordinanza del 27 giugno 2022
Il caso. Un amministratore presentava ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. poiché un condomino moroso si opponeva materialmente al distacco dell’impianto di riscaldamento centralizzato e impediva l’accesso ai tecnici condominiali.
La questione. Se il ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. sia lo strumento idoneo per superare la resistenza fisica del condomino moroso e ottenere l’autorizzazione giudiziale all’accesso e alla disattivazione delle utenze.
La decisione della Corte. Il Tribunale ha accolto il ricorso, ordinando al condomino di consentire l’accesso all’immobile per l’interruzione della fornitura e autorizzando l’amministratore a procedere coattivamente in caso di ulteriore rifiuto.
Il principio di diritto. Il ricorso ex art. 700 c.p.c. costituisce lo strumento processuale corretto per vincere la resistenza del condomino moroso e attuare la sospensione dei servizi comuni separabili in via forzosa, scongiurando condotte di esercizio arbitrario del diritto.
Cosa significa in pratica per te. Se amministri un condominio e il debitore ti impedisce di accedere ai contatori o minaccia azioni legali, non forzare la serratura e non agire di testa tua. Rivolgiti a un avvocato per depositare un ricorso ex art. 700 c.p.c.: solo il provvedimento del giudice ti garantisce la piena legalità dell’intervento.
Per schematizzare la corretta procedura operativa che l’amministratore deve seguire per operare il distacco in totale sicurezza, vediamo i passaggi chiave richiesti.
Procedura Legale per la Sospensione delle Utenze
Costituzione in Mora e Diffida
Invio di una diffida formale tramite PEC o raccomandata A/R in cui si intima il pagamento entro un termine (solitamente 15 giorni), specificando che in mancanza si procederà al distacco delle utenze decorso il semestre di morosità.
Perizia Tecnica di Fattibilità
Verifica da parte di un tecnico abilitato della reale separabilità degli impianti. È necessario accertare che il distacco della singola linea non arrechi danni o variazioni di pressione/flusso alle linee degli altri condomini in regola.
Ricorso d’Urgenza ex Art. 700 c.p.c.
Presentazione del ricorso in Tribunale tramite un avvocato per ottenere l’autorizzazione giudiziale alla sospensione del servizio e all’eventuale accesso forzoso alla proprietà privata per l’esecuzione materiale dei lavori.
Attuazione Forzata del Provvedimento
Esecuzione materiale del distacco. Se il condomino oppone resistenza, si procede all’esecuzione ex art. 669-duodecies c.p.c. richiedendo l’ausilio dell’ufficiale giudiziario e delle forze dell’ordine per superare l’ostruzionismo.
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4. Diritto di distacco volontario vs. Sospensione punitiva
Spesso si genera una profonda confusione tra due situazioni diametralmente opposte che riguardano il riscaldamento e i servizi comuni: la sospensione forzata operata dal condominio per morosità e il distacco volontario richiesto dal singolo condomino. Sebbene in entrambi i casi l’appartamento si ritrovi “staccato” dalla caldaia centralizzata, le regole giuridiche applicabili, i presupposti e le conseguenze economiche sono completamente differenti. È fondamentale che sia l’amministratore sia i proprietari conoscano questa distinzione per evitare pretese errate o contestazioni infondate in assemblea.
4.1 Qual è la differenza tra distacco volontario e sospensione per morosità?
La differenza risiede nel fatto che la sospensione è una sanzione forzata che lascia intatto l’obbligo di pagare le spese correnti, mentre il distacco volontario ex articolo 1118 del codice civile è un diritto del proprietario virtuoso, subordinato all’assenza di squilibri tecnici e all’obbligo di pagare solo le spese di manutenzione straordinaria. L’art. 1118, quarto comma, del codice civile stabilisce infatti che il singolo proprietario può rinunciare all’utilizzo del riscaldamento o del condizionamento centralizzato, distaccandosi dall’impianto comune e realizzando un sistema autonomo nella propria abitazione.
Tuttavia, per esercitare questo diritto, il condomino deve dimostrare, tramite una perizia tecnica redatta da un professionista abilitato, due elementi essenziali:
- Che il suo distacco non provochi squilibri nel funzionamento dell’impianto centrale (ad esempio alterando la temperatura o la pressione dell’acqua nelle altre unità);
- Che non ne derivi un aggravio di spesa per i condomini che restano allacciati (ossia che il costo complessivo del gas o della manutenzione ordinaria non aumenti per gli altri).
A livello economico, la differenza è netta. Il condomino sospeso per morosità rimane obbligato a pagare l’intera quota delle spese di gestione ordinaria e di consumo, poiché il servizio è pronto per essere riattivato non appena sanerà il debito. Al contrario, il condomino che si distacca volontariamente smette di pagare le spese di consumo del combustibile, ma resta comunque obbligato per legge a contribuire alle spese di conservazione dell’impianto comune (ossia alla manutenzione straordinaria e alla messa a norma dell’impianto, in quanto ne conserva la comproprietà).
Per approfondire
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Conclusioni
La sospensione servizi al condomino moroso rappresenta un’arma di autotutela potente ed efficace nelle mani del condominio, ma il suo utilizzo non può mai tradursi in una forma di giustizia privata e sommaria. Se per i servizi non essenziali il distacco è agevole e privo di rischi significativi, per le utenze vitali come acqua e riscaldamento centralizzato occorre muoversi sul solco tracciato dai giudici. La via maestra per proteggere il condominio, tutelando al contempo i diritti inviolabili delle persone, è la richiesta di un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. Solo l’ombrello di un’autorizzazione del Tribunale blinda l’operato dell’amministratore, impedendo contestazioni civili e soprattutto risvolti di rilevanza penale.
Domande Frequenti (FAQ)
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Norme e Sentenze di Riferimento
Normativa di riferimento
- Articolo 63 disposizioni per l’attuazione del codice civile
- Articolo 32 della Costituzione della Repubblica Italiana
- Articolo 700 del codice di procedura civile
- Articolo 669-duodecies del codice di procedura civile
- Articolo 392 del codice penale
- Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 29 agosto 2016
Giurisprudenza citata
- Corte Costituzionale, sentenza n. 111 del 18 marzo 1992 (dichiara la legittimità costituzionale dell’esecutività provvisoria del decreto ingiuntivo condominiale).
- Corte di Cassazione, Sez. III Civile, sentenza n. 21062 del 19 ottobre 2016 (definisce che l’attuazione forzosa delle misure di fare/non fare spetta al giudice della cautela ex art. 669-duodecies c.p.c.).
- Tribunale di Bologna, Sez. Civile, Ordinanza del 15 settembre 2017 (tutela il diritto del moroso ad acqua e riscaldamento come bisogni primari legati all’art. 32 Cost.).
- Tribunale di Milano, Sez. Civile, Ordinanza del 24 ottobre 2019 (dichiara legittimo il distacco di riscaldamento ed acqua se non si prova lo stato di indigenza o pericoli per la salute).
- Tribunale di Roma, Sez. V Civile, Ordinanza del 27 giugno 2022 (accoglie il ricorso ex art. 700 c.p.c. autorizzando l’amministratore al distacco del riscaldamento e all’accesso all’alloggio).
