Cedolare secca e società: la Cassazione contro le Entrate
La determinazione del corretto regime fiscale da applicare ai contratti di locazione a uso abitativo rappresenta da sempre una scelta cruciale per i proprietari di immobili che desiderano ottimizzare il proprio carico tributario. Negli ultimi anni, uno dei temi più discussi e controversi ha riguardato l’applicabilità della cedolare secca conduttore società, ovvero la possibilità di scegliere la tassazione agevolata al 21% o al 10% anche quando l’inquilino che sottoscrive il contratto è una persona giuridica, come una S.r.l. o un ente commerciale.
Il nodo giuridico centrale risiede nell’interpretazione dell’articolo 3, comma 6, del Decreto Legislativo n. 23 del 2011, che esclude dall’agevolazione le locazioni effettuate nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni. Per oltre un decennio, l’Agenzia delle Entrate ha applicato una linea di rigore assoluto, negando il regime sostitutivo ogniqualvolta il conduttore fosse un soggetto economico o societario, considerandolo alla stregua di un uso strumentale estraneo allo spirito della norma tributaria.
Tuttavia, una recente e dirompente svolta della Corte di Cassazione ha scardinato questa prassi ministeriale, stabilendo principi innovativi che rimettono al centro del meccanismo impositivo la qualifica del solo locatore privato. In questo articolo analizzeremo in dettaglio l’evoluzione del quadro normativo, i passaggi salienti delle sentenze di legittimità, il coordinamento con i contratti a uso foresteria e gli strumenti operativi a tua disposizione per gestire al meglio il rischio fiscale.
In Sintesi: Punti Chiave
- La Svolta della Cassazione: La Corte Suprema ha confermato che la cedolare secca spetta anche se il conduttore è una società o un professionista, purché il locatore sia un privato e l’immobile sia adibito a uso abitativo.
- Esclusione Soggettiva: L’esclusione dal regime di favore si riferisce unicamente all’attività d’impresa esercitata dal locatore, essendo del tutto irrilevante l’uso commerciale o foresteria attuato dall’inquilino.
- Contrasto con il Fisco: Nonostante le sentenze favorevoli ai contribuenti, l’Agenzia delle Entrate applica ancora le vecchie circolari restrittive, generando un rischio concreto di controlli per chi si adegua.
- Bivio Sezioni Unite: A causa dell’instabilità interpretativa e delle enormi ricadute del tema, la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite tramite l’ordinanza n. 30016 del 2025.
Indice dei Contenuti
1. La natura del contrasto: la cedolare secca e il veto dell’Agenzia delle Entrate
L’introduzione dell’imposta sostitutiva sulle locazioni abitative ha radicalmente trasformato le modalità con cui i proprietari privati gestiscono la tassazione dei frutti derivanti dal proprio patrimonio immobiliare. Il vantaggio di questo meccanismo risiede non solo nella drastica riduzione dell’aliquota nominale rispetto ai tradizionali scaglioni progressivi sul reddito delle persone fisiche, ma anche nella completa esenzione dall’imposta di registro e di bollo, altrimenti dovute per la registrazione e per le annualità successive. Tuttavia, il perimetro applicativo della norma agevolativa è stato a lungo circondato da rigidi paletti interpretativi eretti dall’amministrazione finanziaria, decisa a limitare l’accesso al regime alle sole operazioni stipulate interamente tra soggetti privati non commerciali.
Questo rigore ha creato un evidente cortocircuito operativo quando i proprietari privati hanno cercato di affittare unità abitative a imprese o a studi professionali per rispondere a esigenze del tutto personali di alloggio dei dipendenti. L’Agenzia delle Entrate ha sistematicamente considerato queste transazioni come estranee al beneficio fiscale, contestando ai contribuenti la detrazione agevolata ed emettendo avvisi di accertamento gravati da pesanti sanzioni. Il contrasto si è così spostato nelle aule di giustizia tributaria, dove si è consumato uno scontro interpretativo focalizzato sul significato letterale e sulla ratio originaria della disposizione di legge istitutiva.
1.1 Cos’è la cedolare secca e come funziona?
La cedolare secca è una tassa piatta ad aliquota fissa del 21% o del 10% che sostituisce l’IRPEF, le addizionali comunali e regionali, e le imposte di registro e bollo sui canoni d’affitto, applicabile in via esclusiva ai contratti di locazione a uso residenziale abitativo stipulati da persone fisiche. Per poter usufruire di questa agevolazione, il proprietario dell’immobile deve essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di un’attività commerciale o professionale, mentre l’unità immobiliare deve essere accatastata all’interno delle categorie abitative (da A/1 ad A/11, escluse le categorie di pregio come A/1, A/8 e A/9 a seconda dei casi).
Nel caso in cui decida di optare per la tassazione piatta, l’investitore rinuncia espressamente a qualsiasi aggiornamento del canone, inclusa la variazione dell’indice ISTAT per l’intera durata del contratto. Questo sacrificio sul rendimento nominale è ampiamente compensato dall’enorme abbattimento del prelievo fiscale. La cedolare al 21% si applica sui contratti a canone libero, mentre quella al 10% è riservata ai contratti a canone concordato stipulati nei comuni contrassegnati da elevata tensione abitativa.
Confronto Regimi: Cedolare Secca vs Tassazione IRPEF Ordinaria
1.2 Perché l’Agenzia delle Entrate esclude le società?
L’Agenzia delle Entrate esclude l’applicazione della cedolare secca per i contratti di locazione con inquilino società sul presupposto che l’affitto assuma natura commerciale e strumentale per l’attività del conduttore, negando la tassazione sostitutiva ogni volta che il conduttore agisce nell’esercizio di imprese, arti o professioni. Secondo la tesi ministeriale, l’uso foresteria (ossia l’alloggio temporaneo per dipendenti) fa transitare il contratto nella sfera imprenditoriale, consentendo peraltro alla società conduttrice di dedurre il canone come costo aziendale.
Questa posizione repressiva poggia le basi sulla Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011. Al paragrafo 1.2, l’Ufficio ha interpretato l’esclusione oggettiva del comma 6 ponendo l’accento sulla destinazione d’uso e sulla qualifica di entrambi i contraenti. Nella prassi, l’amministrazione finanziaria ha ritenuto che il carattere “abitativo” della locazione debba essere mantenuto puro sia dal punto di vista oggettivo che soggettivo. Se una società di capitali prende in affitto l’immobile, l’operazione perde i requisiti di “neutralità privata” e deve essere assoggettata a tassazione progressiva IRPEF ordinaria in capo al proprietario.
Focus Normativo — Articolo 3, Commi 6 e 6-bis del D.Lgs. n. 23/2011
L’art. 3, comma 6, esclude dal regime sostitutivo le locazioni abitative «effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni». L’Agenzia delle Entrate ha interpretato questa dicitura estendendo l’esclusione anche ai casi in cui sia il conduttore ad operare come impresa. Di contro, l’introduzione del comma 6-bis ha esteso esplicitamente l’agevolazione solo a cooperative ed enti senza scopo di lucro per alloggi universitari: per il Fisco, questo intervento normativo specifico conferma, “a contrario”, che ogni altra tipologia di conduttore societario deve ritenersi esclusa.
2. La svolta della Cassazione: la centralità del locatore privato
Di fronte al muro eretto dal Fisco, molti proprietari di case non si sono arresi e hanno avviato contenziosi, trovando nei giudici di legittimità un’apertura fondamentale. La Corte di Cassazione, infatti, ha compiuto un’attenta analisi filologica e sistematica della norma istitutiva, giungendo a conclusioni del tutto opposte a quelle espresse nelle circolari ministeriali. Questa evoluzione del diritto vivente segna una tappa essenziale nel rapporto tra Fisco e contribuente, fornendo uno scudo protettivo fondamentale per tutti i locatori privati che scelgono di affittare le proprie unità abitative a imprese.
La Suprema Corte ha ricordato che le agevolazioni fiscali nascono per incentivare comportamenti virtuosi, come l’emersione del nero o l’aumento dell’offerta immobiliare residenziale, e che tali scopi non possono essere vanificati da interpretazioni burocratiche eccessivamente restrittive. Il focus dei giudici si è spostato dalla figura dell’inquilino alla figura del proprietario, ristabilendo la parità di trattamento tributario e riducendo il potere discrezionale degli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate nella negazione dei benefici di legge.
2.1 Quali sono le sentenze storiche dei giudici di legittimità?
Le sentenze storiche della Corte di Cassazione, a partire dalla decisione capostipite n. 12395 del 2024 e dalle gemelle n. 12076 e n. 12079 del 2025, stabiliscono in via definitiva che la cedolare secca è applicabile agli affitti con conduttore società, ritenendo del tutto irrilevante l’attività economica e d’impresa esercitata dall’inquilino. I giudici della Sezione Tributaria hanno chiarito che, se il locatore agisce come privato cittadino, ha pieno diritto di scegliere la tassazione piatta, anche se la società conduttrice utilizza l’immobile per le esigenze alloggiative del proprio personale.
Questa posizione ha ricevuto il pieno avallo anche della Procura Generale presso la Cassazione, che ha costantemente concluso per il rigetto dei ricorsi proposti dall’amministrazione finanziaria. Le pronunce del 2025 hanno consolidato l’orientamento inaugurato nel 2024, trasformandolo in un indirizzo giurisprudenziale solido che smentisce apertamente le motivazioni degli accertamenti fiscali emessi negli anni passati.
Focus Giurisprudenziale — Affitto a S.r.l. a uso abitativo dell’Amministratore
La sentenza. Cassazione Civile, Sezione Tributaria, n. 12079 del 7 maggio 2025.
Il caso. Un proprietario privato affittava un appartamento a una S.r.l. a uso foresteria, destinandolo come abitazione per l’amministratore delegato. L’Agenzia delle Entrate disconosceva la cedolare secca e recuperava a tassazione oltre 14.000 euro di IRPEF per due annualità.
La questione. Se l’opzione per la cedolare secca spetti al locatore non imprenditore anche qualora il conduttore sia una società commerciale che concluda la locazione nell’esercizio della propria attività.
La decisione della Corte. La Cassazione accoglie il ricorso del contribuente, cassando la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria della Toscana e annullando definitivamente gli accertamenti del Fisco.
Il principio di diritto. Il locatore privato può optare per la cedolare secca anche se il conduttore agisce nell’esercizio dell’attività d’impresa, poiché l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, del D.Lgs. 23/2011 riguarda esclusivamente l’attività del locatore.
Cosa significa in pratica per te. Se concedi in affitto la tua casa a una società affinché ci abiti un suo dipendente o amministratore, puoi registrare il contratto indicando l’opzione per la cedolare secca, forte del fatto che la Cassazione ritiene illegittimo l’eventuale recupero delle tasse da parte del Fisco.
2.2 Come interpretare le limitazioni dell’articolo 3 del Decreto?
La limitazione di cui all’articolo 3, comma 6, del D.Lgs. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle sole locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio di attività d’impresa o professionale, poiché l’opzione è un diritto esclusivo del locatore privato e la società conduttrice non compie alcuna attività impositiva sul canone. In termini puramente grammaticali e giuridici, il verbo “effettuare” si ricollega al locatore (il soggetto che cede il godimento del bene e incassa la controprestazione), e non al conduttore, che si limita a ricevere la prestazione.
L’attività d’impresa del conduttore non può quindi estendersi fino ad inquinare il regime fiscale del locatore, che rimane a tutti gli effetti un privato che percepisce redditi fondiari personali. Ritenere il contrario significherebbe violare il principio di riserva di legge in materia tributaria stabilito dall’articolo 23 della Costituzione, allargando il perimetro delle sanzioni e delle esclusioni per via di prassi amministrativa ministeriale, un’operazione non consentita nel nostro ordinamento.
Focus Giurisprudenziale — Locazione a Fondazioni ed Enti non Commerciali
La sentenza. Cassazione Civile, Sezione Tributaria, n. 12076 del 7 maggio 2025.
Il caso. Un proprietario concedeva un alloggio a una Fondazione culturale per l’abitazione del presidente. Il Fisco contestava la spettanza del regime agevolativo della cedolare secca.
La questione. Se l’esclusione oggettiva del regime sostitutivo si applichi qualora il conduttore sia un ente non commerciale (fondazione) che utilizzi l’immobile per alloggiare i propri vertici.
La decisione della Corte. La Cassazione rigetta il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la piena validità della scelta del contribuente per l’imposizione sostitutiva.
Il principio di diritto. L’esclusione opera solo con riferimento all’attività d’impresa o professionale svolta dal locatore e non a quella del conduttore, indipendentemente dalla natura di ente commerciale o non commerciale dell’inquilino.
Cosa significa in pratica per te. Le tutele della Cassazione non si applicano solo se affitti a società commerciali (come le S.r.l. o S.p.a.), ma valgono anche per locazioni stipulate con fondazioni, università, associazioni o enti no-profit, purché la destinazione effettiva dell’immobile resti di tipo abitativo.
3. Il contratto di foresteria tra regole civilistiche e fiscalità
Nel mercato immobiliare italiano, la locazione a uso abitativo in favore di imprese si concretizza quasi esclusivamente attraverso la figura del contratto a uso foresteria. Si tratta di una tipologia negoziale nata per soddisfare l’esigenza di flessibilità delle società commerciali che hanno la necessità di fornire un alloggio temporaneo ai propri dipendenti trasferiti, ai manager o ai consulenti in trasferta prolungata. Questo schema contrattuale si colloca in una sorta di terra di mezzo, caratterizzata da una netta asimmetria tra le regole del diritto civile — che garantiscono la massima autonomia e libertà alle parti — e quelle del diritto tributario, che impongono requisiti formali e catastali ben più stringenti per l’accesso ai benefici fiscali.
Comprendere questa separazione è essenziale per i proprietari di case: il fatto che un contratto sia civilisticamente valido e “libero” non comporta automaticamente che il Fisco ne riconosca l’agevolabilità fiscale. Il proprietario deve prestare massima attenzione alla stesura delle clausole contrattuali per evitare che un’errata formulazione formale offra all’Agenzia delle Entrate il pretesto per riprendere a tassazione ordinaria i canoni percepiti.
3.1 Che cos’è esattamente il contratto a uso foresteria?
Il contratto a uso foresteria è una forma di locazione atipica stipulata tra un proprietario privato e una società commerciale che destina l’immobile all’alloggio temporaneo di propri dipendenti, collaboratori o amministratori, caratterizzata da un regime normativo del tutto sottratto alle tutele vincolistiche della Legge 431/1998. Le parti che sottoscrivono questo accordo non sono soggette ai vincoli di durata minima (il classico 4+4 o 3+2) né alle limitazioni sull’ammontare del canone imposte per le locazioni residenziali ordinarie.
La causa di questo contratto risiede proprio nella necessità della persona giuridica conduttrice di disporre di un punto di appoggio per i propri collaboratori. Di conseguenza, nel testo dell’accordo deve essere espressamente indicata la persona fisica destinataria dell’alloggio, oppure la categoria di dipendenti a cui l’immobile è riservato. La mancanza di questa specificazione potrebbe far riqualificare il contratto come una locazione commerciale di tipo ordinario o, peggio, come una locazione abitativa standard soggetta alle tutele vincolistiche della legge ordinaria.
Per approfondire
Nel gestire i contratti di locazione, la tempestiva registrazione di ogni modifica (come la riduzione del canone) è essenziale per evitare accertamenti tributari. Leggi l’approfondimento sulla riduzione dell’affitto e i rischi fiscali.
3.2 Quali sono le differenze tra disciplina civile e tributaria?
La differenza tra disciplina civile e tributaria risiede nel fatto che, sebbene il contratto di foresteria sia atipico e regolato solo dal codice civile sul piano civilistico, ai fini fiscali rileva unicamente la destinazione catastale abitativa dell’unità immobiliare residenziale, consentendo l’applicazione legittima della cedolare secca al locatore privato. Mentre sul piano civile le parti possono stabilire liberamente la durata (anche pochi mesi o molti anni) e persino la rinuncia parziale a diritti di recesso, l’erario si focalizza esclusivamente sulla categoria catastale dell’unità immobiliare, che deve rimanere adibita a uso abitativo (A/2, A/3, ecc.).
La Cassazione ha confermato che la natura atipica del contratto sul piano civilistico non costituisce una causa ostativa sul piano tributario. L’unica condizione reale posta dal legislatore fiscale per l’applicazione della cedolare secca è che l’immobile appartenga alle categorie catastali abitative e non sia locato nell’esercizio dell’attività d’impresa del locatore. La strumentalità dell’immobile rispetto all’impresa del conduttore (la deduzione del canone come costo) non cancella la natura di reddito fondiario privato per il proprietario.
I Tre Pilastri del Contratto a Uso Foresteria
Soggetti e Durata
Il conduttore deve essere una società o impresa; il beneficiario fisico dell’alloggio deve essere indicato. La durata è interamente libera, sottratta al vincolo minimo dei 4 anni previsto per il residenziale ordinario.
Canone e ISTAT
Il canone è libero e concordato liberamente tra le parti. L’aggiornamento ISTAT è ammesso sul piano civile, ma deve essere espressamente escluso in caso di opzione per la cedolare secca.
Requisiti Fiscali
L’immobile deve essere accatastato a uso abitativo (cat. A, esclusi uffici A/10). Il locatore deve essere un privato non imprenditore per poter optare legittimamente per il regime sostitutivo.
4. La gestione del rischio fiscale e il bivio delle Sezioni Unite
Sebbene l’orientamento della Corte di Cassazione rappresenti uno scudo solido per i contribuenti, la gestione pratica di questa agevolazione richiede estrema prudenza. L’amministrazione finanziaria non ha ancora recepito in via ufficiale le sentenze di legittimità attraverso circolari di adeguamento, il che significa che gli uffici territoriali continuano a emettere avvisi di liquidazione o accertamenti automatici basati sull’incrocio dei dati del modello RLI e dei codici fiscali societari. Questo atteggiamento rigido impone ai proprietari di pianificare con attenzione la propria strategia fiscale per evitare spiacevoli contenziosi.
La situazione di incertezza ha spinto la stessa Sezione Tributaria a rimettere la questione dinanzi al Primo Presidente della Cassazione per la rimessione alle Sezioni Unite. Questo passaggio costituisce un vero e proprio spartiacque: la decisione a composizione allargata stabilizzerà in via definitiva l’interpretazione della legge, confermando la tesi del risparmio o ripristinando il primato delle pretese erariali del Fisco.
4.1 Cosa rischia oggi il proprietario che sceglie la cedolare?
Il proprietario che sceglie oggi la cedolare secca con conduttore società rischia un accertamento fiscale per omesso versamento delle imposte ordinarie, in quanto l’Agenzia delle Entrate mantiene intatta la propria prassi restrittiva ed esegue controlli incrociati automatici e sistematici sui codici fiscali delle imprese registrate come inquilini. In caso di controllo, l’ufficio provvede a ricalcolare le imposte applicando l’aliquota IRPEF progressiva sul canone intero, richiedendo la differenza e applicando le relative sanzioni.
Per affrontare questo scenario, i proprietari si trovano davanti a un bivio strategico. La prima opzione consiste nell’applicare direttamente la cedolare secca in sede di registrazione del contratto, preparandosi a resistere dinanzi alle Corti di Giustizia Tributaria in caso di accertamento. La seconda opzione, più prudente e difensiva, consiste nel registrare il contratto in regime ordinario (pagando l’IRPEF progressiva e l’imposta di registro) per poi presentare un’istanza di rimborso all’Agenzia delle Entrate entro i termini di decadenza, impugnando l’eventuale silenzio-rifiuto.
Strategia Fiscale: Gestione del Rischio Cedolare a Società
Calcola la differenza tra il risparmio fiscale offerto dalla cedolare (21% o 10%) e l’imposta progressiva ordinaria IRPEF sul canone per pesare il reale vantaggio economico.
Inserisci clausole chiare che indichino la destinazione esclusivamente abitativa dell’immobile e vietino la sublocazione commerciale, indicando il nome del dipendente beneficiario.
Scegli tra l’opzione diretta (rischiando l’accertamento ma impugnandolo forte dei precedenti di Cassazione) o la registrazione ordinaria seguita da istanza di rimborso del surplus versato.
4.2 Quali scenari si aprono con il rinvio alle Sezioni Unite?
Il rinvio alle Sezioni Unite della Cassazione aprirà scenari di stabilità interpretativa e certezza del diritto per i contribuenti, decidendo se confermare l’orientamento favorevole all’affitto a società o se accogliere le ragioni erariali dell’Agenzia delle Entrate, congelando nel frattempo tutti i contenziosi tributari attualmente pendenti. La rimessione della causa è stata disposta a fine 2025 proprio per comporre le tensioni latenti all’interno della stessa Sezione Tributaria, che ha voluto evitare spaccature interpretative su un tema dalle così vaste ricadute economiche.
L’ordinanza interlocutoria n. 30016 del 2025 riconosce la solidità dogmatica della tesi estensiva, ma al tempo stesso evidenzia il rischio di abusi in assenza di un indirizzo interpretativo uniforme. Fino alla pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite, il quadro resta sospeso: molti giudici tributari di merito potrebbero decidere di sospendere le cause pendenti in attesa della decisione definitiva della Suprema Corte a Sezioni Unite.
Focus Giurisprudenziale — L’Ordinanza di Rimessione alle Sezioni Unite
L’ordinanza. Cassazione Civile, Sezione Tributaria, Ordinanza Interlocutoria n. 30016 del 13 novembre 2025.
Il caso. Un proprietario privato affittava immobili a uso abitativo a un’Università per l’alloggio di dipendenti e collaboratori. L’Ufficio contestava il regime di cedolare secca recuperando l’imposta di registro.
La questione. Se l’esclusione soggettiva del comma 6 riguardi o meno i contratti stipulati con università ed enti no-profit per finalità foresteria, stante la rilevanza sociale ed economica dell’istituto.
La decisione della Corte. I giudici rinviano gli atti al Primo Presidente affinché valuti l’assegnazione alle Sezioni Unite della Corte Suprema per risolvere in via definitiva l’incertezza.
Il rinvio si rende necessario a causa della particolare complessità interpretativa della norma tributaria agevolativa e dell’esigenza di assicurare un orientamento giurisprudenziale uniforme ed evitare contenziosi seriali.
Cosa significa in pratica per te. Significa che, pur rimanendo validi i precedenti favorevoli della Cassazione, la partita non è ancora del tutto conclusa. Le Sezioni Unite scriveranno la parola fine sulla questione: fino ad allora, l’applicazione della cedolare secca per affitti a società va gestita con estrema cautela e con l’assistenza di professionisti legali.
Come muoversi per evitare brutte sorprese
La svolta operata dalla Corte di Cassazione in tema di cedolare secca conduttore società rappresenta un passo fondamentale verso un fisco più equo e rispettoso della legalità tributaria. I giudici hanno chiarito che il proprietario privato non può essere penalizzato fiscalmente solo perché il suo inquilino è una persona giuridica, ripristinando il principio per cui il prelievo fiscale deve essere commisurato alla capacità contributiva del locatore, senza indebite estensioni delle norme di esclusione basate solo su interpretazioni di prassi ministeriale.
Tuttavia, finché l’Agenzia delle Entrate non adeguerà formalmente le proprie linee guida interne, il rischio di accertamento rimarrà concreto per chi decide di optare direttamente per l’imposizione sostitutiva. In questo scenario transitorio, e in attesa del pronunciamento risolutivo delle Sezioni Unite, valutare con attenzione la tipologia di contratto di foresteria e avvalersi di una consulenza professionale per ponderare la scelta tra opzione diretta o istanza di rimborso a posteriori è la via più sicura per proteggere il tuo patrimonio immobiliare da sgradevoli pretese erariali.
Domande Frequenti (FAQ)
Si può applicare la cedolare secca se l’inquilino è una società?
L’Agenzia delle Entrate accetta l’opzione con conduttore società?
Cosa rischia il proprietario che applica la cedolare secca a una società?
Quali immobili consentono l’opzione per la cedolare secca?
Cos’è il contratto a uso foresteria?
Il contratto di foresteria deve indicare il nome del dipendente?
Cosa succede con il rinvio alle Sezioni Unite?
Posso chiedere il rimborso delle tasse se ho pagato l’IRPEF ordinaria?
L’opzione per la cedolare secca vieta l’aumento ISTAT?
Cosa succede in caso di sublocazione turistica da parte della società?
sublocazione per scopi turistici d’impresa potrebbe far perdere all’operazione il carattere abitativo puro richiesto per il regime sostitutivo.
