Lastrico solare: l’uso esclusivo si può cedere a terzi?
L’uso esclusivo del lastrico solare può essere ceduto a terzi e a che condizione?
La gestione delle parti comuni in un condominio è spesso fonte di complessi quesiti giuridici. Tra questi, una delle questioni più dibattute riguarda la natura e i limiti del diritto di uso esclusivo su determinate porzioni, come il lastrico solare. Se un condomino beneficia di tale diritto, può disporne liberamente? Può, ad esempio, cederlo in comodato o in locazione a una società terza per l’installazione di un’antenna di telefonia mobile? La domanda che molti condòmini e amministratori si pongono è: “L’uso esclusivo del lastrico solare si può cedere a terzi senza il consenso degli altri proprietari?”.
Questo approfondimento analizza la questione alla luce di una fondamentale sentenza della Corte di Cassazione, la n. 20548 del 21 luglio 2025. Esamineremo in dettaglio come la giurisprudenza, superando precedenti orientamenti, abbia stabilito la necessità del consenso unanime di tutti i condomini per qualsiasi atto che conceda a terzi diritti di godimento su una parte comune, anche se oggetto di uso esclusivo. Verranno chiariti i principi del “numerus clausus” dei diritti reali e la corretta interpretazione degli articoli 1102 e 1108 del Codice Civile.
Indice dei Contenuti
Il Caso Concreto: la Cessione del Lastrico per un’Antenna
La vicenda giudiziaria trae origine da una causa intentata da un condominio di Genova contro una società condomina (C. Srl). Quest’ultima, proprietaria degli appartamenti agli ultimi piani, aveva ceduto in comodato per trent’anni a una società di telecomunicazioni (T. Spa) il diritto di uso esclusivo su una porzione del lastrico solare. Su tale porzione insisteva un traliccio che veniva a sua volta locato a vari gestori di telefonia mobile. Il condominio sosteneva che tale cessione fosse illegittima, in quanto avvenuta senza l’autorizzazione unanime di tutti i condomini, violando così l’articolo 1108, comma 3, del Codice Civile.
Il Tribunale di Genova, in prima istanza, aveva dato ragione al condominio, condannando la società a un risarcimento del danno di 50.000 euro. Tuttavia, la Corte d’Appello aveva ribaltato la decisione, respingendo le domande del condominio. I giudici di secondo grado avevano ritenuto che il condomino titolare dell’uso esclusivo potesse cederlo a terzi senza necessità del consenso degli altri compropriatari. La questione è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, che ha fornito un’interpretazione definitiva e chiarificatrice.
Natura del Diritto di Uso Esclusivo: L’Evoluzione Giurisprudenziale
Per comprendere la decisione della Cassazione, è essenziale analizzare come la giurisprudenza abbia interpretato nel tempo la natura del “diritto di uso esclusivo” su parti comuni. Questo concetto, infatti, ha generato due orientamenti contrapposti.
L’Orientamento del 2017: un Diritto Reale Trasferibile
La Corte d’Appello di Genova aveva basato la sua decisione su un precedente della Cassazione (sentenza n. 24301/2017). Secondo tale pronuncia, il diritto di uso esclusivo su parti comuni, pur non intaccando l’appartenenza del bene alla collettività, incideva sulle facoltà di godimento, ripartendole in modo non paritario. Si configurava come un diritto reale atipico, non assimilabile all’uso previsto dall’art. 1021 c.c., e per questo ritenuto “tendenzialmente perpetuo e trasferibile” agli acquirenti dell’unità immobiliare a cui accedeva. In base a questa logica, la cessione a terzi era considerata legittima.
Secondo la Cass. n. 24301/2017, infatti, l’uso esclusivo non era altro che una “connotazione del diritto di proprietà”, una particolare modalità di riparto delle facoltà di godimento fissata dal titolo, diversa da quella altrimenti presunta dagli artt. 1117 e 1102 c.c. In quest’ottica, il diritto non incontrava i limiti di durata, trasferibilità e modalità di estinzione tipici del diritto reale d’uso codicistico e non si poneva in contrasto con il principio del *numerus clausus* dei diritti reali, essendo visto come una semplice manifestazione del diritto del condomino sulle parti comuni.
La Svolta delle Sezioni Unite (2020): il Principio del “Numerus Clausus”
L’orientamento del 2017 è stato però superato da una successiva e fondamentale pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 28972/2020). Questa decisione ha stabilito un principio cardine: nel nostro ordinamento vige il principio del “numerus clausus” dei diritti reali e della loro tipicità. Ciò significa che i privati non possono creare figure di diritti reali nuove e diverse da quelle previste dalla legge.
Le Sezioni Unite hanno chiarito che l’attribuzione di un “diritto reale di uso esclusivo” è preclusa perché svuoterebbe di contenuto il diritto di uso paritario degli altri condomini sulla cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c.. Il diritto di uso esclusivo, quindi, non è un diritto reale atipico, ma una deroga alle facoltà di godimento che i comproprietari, nell’esercizio della loro autonomia privata, possono concordare.
Art. 1102 Codice Civile – Uso della cosa comune
“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.”
Il Principio di Diritto: Serve il Consenso Unanime
Sulla scia delle Sezioni Unite, la sentenza n. 20548/2025 giunge al cuore della questione. Se il lastrico solare, pur in uso esclusivo, mantiene la sua natura di parte comune dell’edificio (art. 1117 c.c.), e se il diritto dell’usuario non è un diritto reale autonomo ma una mera modalità di godimento, ne deriva una conseguenza ineludibile.
Art. 1117 Codice Civile – Parti comuni dell’edificio
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; […]”
La Corte enuncia il seguente principio di diritto: in assenza del consenso unanime dei condomini, l’usuario esclusivo non può concedere a terzi diritti sulla parte comune, come previsto dall’art. 1108, comma 3, c.c., né può permettere che terzi vi installino costruzioni (come, appunto, antenne di telefonia mobile).
Art. 1108 Codice Civile – Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione
“[…] È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.”
Di conseguenza, la pronuncia della Corte d’Appello di Genova è stata considerata viziata, poiché aveva negato a priori la necessità dell’unanimità richiesta dall’art. 1108 c.c. per la concessione in comodato trentennale del lastrico a una società terza.
Perché l’Uso Esclusivo non è una Servitù Prediale
Le Sezioni Unite del 2020 hanno anche escluso categoricamente che il diritto di uso esclusivo possa essere inquadrato come una servitù prediale. Sebbene il principio nemini res sua servit (nessuno può avere una servitù su una cosa propria) non sia di ostacolo, poiché l’intersoggettività del rapporto è garantita dalla presenza degli altri condomini, vi si oppone la natura stessa della servitù. Una servitù, infatti, può imporre un peso su un fondo (servente) per l’utilità di un altro fondo (dominante), ma **non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente**. Un tale diritto svuoterebbe la proprietà del suo nucleo fondamentale, lasciando agli altri condomini solo un “vuoto simulacro” del loro diritto.
L’Interpretazione Restrittiva dell’art. 1126 c.c.
La sentenza delle Sezioni Unite chiarisce inoltre che l’art. 1126 c.c., che regola la ripartizione delle spese per i lastrici solari in uso esclusivo, non può essere usato come fondamento per creare una categoria generale di “diritto reale di uso esclusivo”. Quella del lastrico solare è una situazione “del tutto peculiare”: pur essendo parte comune con funzione di copertura, per sua conformazione può essere oggetto di calpestio solo da parte di uno o pochi condomini. L’uso esclusivo, in questo caso, non priva gli altri di una facoltà che di fatto non potrebbero esercitare. Questa norma, quindi, ha carattere eccezionale e non può essere estesa ad altre parti comuni per giustificare la sottrazione del godimento agli altri proprietari.
La Sorte dei Titoli che Prevedono l’Uso Esclusivo
Posta la nullità della creazione di un diritto reale di uso esclusivo, cosa accade ai numerosi atti notarili, soprattutto del passato, che contengono tali pattuizioni? La sentenza delle Sezioni Unite n. 28972/2020 offre delle vie interpretative per salvare, ove possibile, la volontà delle parti:
- Interpretazione del contratto: Il giudice deve prima verificare se, al di là della formula “uso esclusivo”, le parti non intendessero in realtà trasferire la piena proprietà della porzione di area comune. L’analisi non deve fermarsi al dato letterale, ma considerare il comportamento complessivo delle parti e la comune intenzione.
- Qualificazione come uso ex art. 1021 c.c.: Si può verificare se sussistono i presupposti per ricondurre il diritto a quello, tipico, di uso previsto dal Codice Civile, con i relativi limiti di durata e trasferibilità.
- Conversione del contratto nullo (art. 1424 c.c.): Se il contratto è nullo come atto costitutivo di un diritto reale, è possibile valutarne la conversione in un contratto che concede un uso esclusivo di natura obbligatoria, con effetti limitati alle parti e non opponibile a terzi acquirenti se non trascritto nei modi opportuni.
Conclusioni: la Tutela della Proprietà Comune
La sentenza della Cassazione n. 20548/2025 riafferma un principio fondamentale a tutela del condominio: la proprietà comune prevale sulla facoltà di godimento esclusivo del singolo. Anche se un condomino ha il diritto di usare in via esclusiva una parte comune come il lastrico solare, non ne diventa proprietario e non può disporne come se lo fosse. Qualsiasi atto che costituisca un diritto reale o un diritto personale di godimento a favore di terzi (specialmente se di lunga durata, come una locazione ultranovennale o un comodato trentennale) rappresenta un atto di disposizione che eccede le facoltà del singolo e richiede inderogabilmente il consenso unanime di tutti i comproprietari.
SCHEMA: PROCESSO DECISIONALE PER ATTI DI DISPOSIZIONE
(es. installazione antenna)
Domande Frequenti (FAQ)
Link Utili e Riferimenti Normativi
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