Locazione della terrazza condominiale: divieti e maggioranze
Nelle dinamiche di vita della compagine condominiale, l’utilizzo e la gestione degli spazi comuni rappresentano una fonte inesauribile di discussioni ed accesi contenziosi giudiziari. Tra i beni condominiali più ambiti e contesi figura indubbiamente il lastrico solare o la terrazza di copertura dell’edificio: uno spazio scoperto di notevole valore che offre luce, aria e panoramicità, oltre ad adempiere all’essenziale funzione strutturale di isolamento e protezione dello stabile dalle intemperie.
Se vivi in un fabbricato condominiale o ne amministri la gestione, ti sarà capitato di assistere a proposte di delibera dirette ad affittare o concedere in uso esclusivo la terrazza dell’edificio ad un singolo proprietario (spesso il titolare dell’attico sottostante) o a società terze per l’installazione di impianti. La prospettiva di incassare un canone mensile o annuale da destinare al fondo cassa condominiale per abbattere le quote ordinarie appare ad una prima lettura una soluzione allettante ed estremamente vantaggiosa per l’intera compagine.
Tuttavia, la disciplina del Codice Civile e le rigorose pronunce della Corte di Cassazione pongono limiti invalicabili alla locazione della terrazza condominiale. In questa guida approfondita analizziamo il regime delle maggioranze assembleari, le condizioni che rendono illegittima la concessione a terzi o a singoli condomini e le azioni legali a tutela del tuo diritto di godimento paritario della cosa comune.
In Sintesi: Punti Chiave
- Natura di Parte Comune (Art. 1117 c.c.): La terrazza condominiale ed il lastrico solare appartengono in comproprietà a tutti i condomini in proporzione ai millesimi, preservando la nuda proprietà comune anche in presenza di diritti d’uso.
- Limiti alla locazione a maggioranza: l’uso più intenso del bene comune è lecito solo se compatibile con lo sfruttamento, anche solo potenziale, da parte degli altri condomini (art. 1102 c.c.; Cass. n. 30975/2023).
- Necessità del Consenso Unanime (Art. 1108 co. 3 c.c.): Le locazioni della terrazza comune di durata superiore a nove anni o la concessione a terzi di diritti di godimento per installazioni (es. antenne di telefonia) richiedono 1000/1000 dei consensi a pena di nullità (Cass. n. 20548/2025).
- Limiti dell’Uso Esclusivo (Art. 1102 c.c.): Nemmeno il condomino che vanta l’uso esclusivo del lastrico dal titolo originario può concedere la superficie in affitto o comodato a terzi senza l’autorizzazione di tutti i partecipanti alla comunione.
Indice dei Contenuti
1. Natura Giuridica del Lastrico Solare e della Terrazza Condominiale
Per comprendere le condizioni che regolano o vietano la concessione in godimento degli spazi di copertura dell’edificio, occorre muovere dalla corretta inquadratura della loro natura giuridica. Nell’architettura del Codice Civile, i concetti di lastrico solare e di terrazza condominiale condividono la medesima funzione primaria ma si differenziano per le caratteristiche strutturali.
Il lastrico solare rappresenta la superficie piana posta alla sommità del fabbricato avente la funzione essenziale di coprire e proteggere gli appartamenti sottostanti dalle intemperie, privo di ringhiere o parapetti che ne consentano il sicuro affaccio. La terrazza a livello, pur svolgendo anch’essa funzione di copertura della verticale dell’edificio, si caratterizza per la presenza di protezioni e pavimentazione idonee ad offrire un comodo affaccio e la praticabilità da parte delle persone.
In entrambi i casi, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, tali beni rientrano di diritto tra le parti comuni dell’edificio salvo che non risulti diversamente da un titolo contrario espresso (ovvero dal regolamento contrattuale di condominio predisposto dal costruttore originario ed allegato a tutti gli atti di acquisto).
1.1 A chi appartiene la terrazza condominiale ed a quali funzioni assolve?
La terrazza condominiale appartiene in comproprietà pro indiviso a tutti i proprietari delle unità immobiliari dell’edificio in proporzione al valore millesimale delle rispettive proprietà.
La contitolarità sul lastrico solare e sulla terrazza comune sancita dall’art. 1117 n. 1 c.c. comporta che ogni singolo condomino sia titolare di una quota ideale di comproprietà sul bene. Questa appartenenza comunitaria attribuisce a ciascun partecipante il diritto indefettibile di godere della cosa comune e di pretenderne la conservazione e la corretta manutenzione.
La funzione primaria del lastrico solare è quella strutturale di copertura dell’intero immobile o della verticale sottostante. A questa funzione fondamentale si affiancano le utilità accessorie, quali la possibilità di collocare antenne televisive centralizzate, impianti solari e fotovoltaici (ai sensi dell’art. 1122-bis c.c.) ovvero la fruizione ricreativa per stendere i panni o godere del panorama.
Anche qualora il titolo o la delibera attribuisca a un singolo condomino un diritto d’uso esclusivo o la gestione del lastrico, la nuda proprietà dell’area resta inderogabilmente in capo al condominio nel suo complesso.
1.2 Qual è la differenza tra l’uso promiscuo ed l’uso esclusivo della terrazza?
L’uso promiscuo ex art. 1102 c.c. consente a tutti i condomini di godere liberamente della terrazza comune; l’uso esclusivo riserva la facoltà di godimento a uno solo senza privare il bene della natura condominiale.
L’articolo 1102 del Codice Civile detta il principio cardine della materia: ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Nel regime dell’uso promiscuo ordinario, tutti i condomini hanno diritto di accedere alla terrazza ed utilizzarla per le proprie esigenze nel rispetto dell’uso paritetico.
Il principio del “pari uso” non richiede una contemporanea ed identica utilizzazione del bene da parte di tutti i comproprietari nel medesimo istante (il che sarebbe materialmente impossibile), bensì la garanzia che l’uso di ciascuno sia compatibile con il potenziale uso degli altri condomini.
Diversa è l’ipotesi dell’uso esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza, assegnato ad un singolo condomino (solitamente il proprietario del piano attico adiacente) dal regolamento contrattuale o da un titolo costitutivo. In questo caso, l’autonomia privata deroga all’uso paritario riservando il godimento al singolo, ma l’area continua a mantenere la qualità di parte comune nuda per la funzione di copertura dell’edificio.
Focus Giurisprudenziale — Locare il bene comune come pertinenza del proprio appartamento
La sentenza: Tribunale civile di Latina, sentenza n. 1972 del 17 ottobre 2024
Il caso. Un comproprietario utilizzava in via esclusiva il lastrico e il vano scala comuni, impedendone l’accesso agli altri, li locava stagionalmente come pertinenza del proprio appartamento e tentava di venderli come beni propri, esponendo un cartello. Gli altri comproprietari agivano in giudizio.
La questione. L’assemblea condominiale può deliberare a maggioranza la locazione della terrazza comune ad un singolo condomino se il bene è concretamente utilizzabile in via diretta da tutti i proprietari?
La decisione della Corte. Il Tribunale ha riqualificato la domanda nell’alveo dell’art. 1102 c.c. ed ha condannato il convenuto a cessare le condotte lesive del pari uso, respingendo però la domanda risarcitoria per carenza di prova.
Il principio di diritto. Il pari uso dell’art. 1102 c.c. non significa identità di utilizzazione: il singolo può fare del bene un uso diverso e più intenso, purché non precluda del tutto agli altri di esercitare il proprio godimento, sia pure in termini meno intensi. Integra invece violazione della norma la condotta di chi, usando il bene in esclusiva, lo loca come pertinenza del proprio appartamento e tenta di alienarlo come proprio: è una sostanziale appropriazione. Se l’azione è proposta come negatoria servitutis fra comproprietari, il giudice deve riqualificarla ex art. 1102 c.c. E il danno non è in re ipsa: va allegato e provato.
Cosa significa in pratica per te. Se un condomino si comporta da padrone della terrazza comune — la chiude, la affitta, la mette in vendita — puoi agire ex art. 1102 c.c. per farlo cessare. Ma se vuoi anche il risarcimento, preparati a documentare il pregiudizio concreto: il danno non si presume.
Tabella Comparativa: Modalità di Utilizzo della Terrazza Condominiale
2. La Locazione della Terrazza Condominiale ed i Limiti dell’Uso Indiretto
Quando un’assemblea condominiale intende mettere a reddito le parti comuni dell’edificio, l’orientamento della giurisprudenza applica un principio di stretta sussidiarietà tra l’uso diretto e l’uso indiretto del bene comune.
L’uso diretto da parte dei condomini costituisce la modalità primaria e fisiologica di attuazione del diritto di comproprietà. L’uso indiretto, consistente nella concessione del bene in affitto a terzi o ad uno solo dei comproprietari dietro pagamento di un corrispettivo, ha carattere meramente secondario e subordinato.
Nei paragrafi seguenti approfondiamo la giurisprudenza più recente sulla concessione in locazione del lastrico solare approvata a maggioranza assembleare.
2.1 Quando è valida la locazione della terrazza condominiale approvata a maggioranza?
La locazione della terrazza condominiale deliberata a maggioranza è valida unicamente se la terrazza non è idonea o praticabile per l’uso diretto da parte dei comproprietari.
L’articolo 1108, primo comma, c.c. attribuisce alla maggioranza dei partecipanti alla comunione (rappresentante almeno i due terzi del valore complessivo o la maggioranza qualificata ex art. 1136 c.c.) il potere di deliberare le locazioni e le modalità di godimento della cosa comune. Tuttavia, tale potere di disposizione a maggioranza trova il suo limite insuperabile nell’articolo 1102 c.c.
La Cassazione (Sez. II, ordinanza n. 30975 del 7 novembre 2023) ha precisato il criterio: l’uso più intenso, e persino esclusivo, di una parte comune è condizionato alla compatibilità con lo sfruttamento del bene da parte degli altri condomini, non solo attuale ma anche potenziale; non si guarda all’uso fatto in concreto, ma a quello che gli altri avrebbero diritto di fare. La concessione in godimento del lastrico è quindi sostenibile soltanto dove il bene, per conformazione e ubicazione, non consenta comunque un uso diretto degli altri condomini.
In tal caso, trasformare un bene inutilizzabile in una fonte di reddito per il condominio risponde ad un criterio di razionalità economica, purché il contratto non abbia durata superiore a nove anni e non alteri la stabilità ed il decoro dell’edificio.
2.2 Perché l’assemblea non può concedere la terrazza in affitto se è possibile l’uso diretto?
Se la terrazza è fruibile dai condomini, la delibera a maggioranza che la affitta priva i condomini dissenzienti del loro diritto di godimento diretto, risultando affetta da illegittimità.
Il punto fermo è questo: l’assemblea non può privare il condomino dissenziente dell’uso diretto di un bene comune capiente e fruibile — come una terrazza panoramica — nemmeno se la maggioranza ritiene più vantaggioso incassare un canone. Il limite è il nucleo del diritto di comproprietario, non la convenienza economica della gestione.
Se la terrazza o il lastrico solare consentono l’accesso ai condomini per passeggiare, stendere i panni o godere del sole, l’assemblea è tenuta primariamente a regolamentare l’uso diretto (eventualmente introducendo un sistema di turni o prenotazioni per l’uso esclusivo temporaneo, ove previsto dal regolamento).
Qualora l’assemblea deliberi a maggioranza di spossessare tutti i comproprietari concedendo la terrazza in locazione esclusiva ad un singolo condomino, essa compie un abuso di maggioranza ed una palese violazione dell’art. 1102 c.c. La delibera così adottata è annullabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. su impugnazione del condomino dissenziente o astenuto.
Per approfondire
Scopri i termini dei 30 giorni ed i vizi di annullabilità e nullità delle delibere assembleari condominiali. Guida all’Impugnazione delle Delibere.
Focus Giurisprudenziale — Usuario Esclusivo e Divieto di Locazione Antenne a Terzi
La sentenza: Corte di Cassazione, Sezione II, n. 20548 del 21 luglio 2025
Il caso. Una condomina, titolare del diritto d’uso esclusivo sul lastrico solare di copertura dal regolamento contrattuale, concedeva in comodato e locazione trentennale a una società di telecomunicazioni una porzione della superficie per l’installazione di un traliccio con antenne di telefonia mobile, senza chiedere il consenso del condominio.
La questione. Il condomino che vanta l’uso esclusivo del lastrico solare può concedere in locazione o comodato a terzi la superficie della parte comune per installare antenne senza l’unanimità dell’assemblea?
La decisione della Corte. La Corte di Cassazione ha cassato con rinvio la sentenza d’appello, affermando che il lastrico in uso esclusivo mantiene la nuda proprietà condominiale ex art. 1117 c.c. L’usuario esclusivo non può concedere a terzi i diritti di cui all’art. 1108 comma 3 c.c. né consentire la collocazione di impianti di terzi senza il consenso unanime di tutti i condomini.
Il principio di diritto. L’uso esclusivo riservato dal regolamento è una modalità di godimento della parte comune che non altera l’appartenenza del bene; pertanto, la concessione a terzi del godimento della superficie condominiale per impianti o costruzioni richiede il consenso espresso di 1000/1000 dei proprietari.
Cosa significa in pratica per te. Se hai l’uso esclusivo del terrazzo di copertura, non puoi affittarlo di tua iniziativa a terzi (es. per ripetitori o pannelli pubblicitari): devi ottenere l’unanimità di tutti i condomini del palazzo.
Iter Operativo: Valutazione di Legittimità della Locazione della Terrazza
Verifica della Fruibilità Diretta del Bene
Accertamento dello stato dei luoghi: se la terrazza è calpestabile ed accessibile da tutti i condomini, l’uso diretto prevale su qualsiasi proposta di affitto a maggioranza.
Verifica della Durata della Locazione Proposta
Se la locazione ha durata fino a 9 anni richiede la maggioranza ex art. 1136 co. 2 c.c. (ove l’uso diretto sia impossibile); se ha durata ultranovennale richiede indefettibilmente 1000/1000 dei millesimi.
Impugnazione ed Attivazione della Mediazione
In caso di delibera illegittima assunta a maggioranza, notifica dell’istanza di mediazione civile obbligatoria entro il termine perentorio di 30 giorni ex art. 1137 c.c.
3. Requisiti di Unanimità, Durata Ultranovennale ed Installazioni di Terzi
Nel regime giuridico del condominio negli edifici, le deliberazioni che incidono in modo permanente o per un prolungato arco temporale sulla disponibilità dei beni comuni travalicano la sfera dell’ordinaria o straordinaria amministrazione assembleare.
L’articolo 1108, terzo comma, del Codice Civile detta una norma imperativa di fondamentale importanza: per gli atti di alienazione del bene comune, per la costituzione di diritti reali sulla cosa comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni, è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione (1000/1000).
Qualsiasi delibera approvata a maggioranza che infranga questo precetto è colpita dalla sanzione della nullità radicale per difetto assoluto di potere dell’assemblea.
3.1 Quando occorre il consenso unanime di tutti i condomini ex art. 1108 c.c.?
Il consenso unanime di tutti i 1000 millesimi è obbligatorio per le locazioni della terrazza condominiale superiori a 9 anni o per concessioni che privano definitivamente un condomino del godimento.
La ragione della norma risiede nella natura negoziale dell’atto: concedere a terzi o ad un condomino un bene comune per un periodo ultranovennale significa privare la compagine del potere di gestione sul bene per una frazione temporale rilevante, assimilabile a una disposizione patrimoniale straordinaria.
Il fondamento è nell’art. 1108, comma 3, c.c., che per le locazioni ultranovennali della cosa comune richiede il consenso di tutti i partecipanti: la delibera assunta a maggioranza esorbita dai poteri dell’assemblea e incide su diritti individuali dei condomini.
Allo stesso modo, qualora la concessione dell’uso o la locazione comporti modifiche strutturali che trasformano la destinazione della terrazza (es. la sua chiusura permanente o la trasformazione in superficie ad esclusivo servizio dell’attico, che costituisce innovazione ex art. 1120 c.c.), la delibera necessita del consenso unanime di tutta la compagine.
3.2 Può l’usuario esclusivo affittare il lastrico a terzi per antenne di telefonia?
L’usuario esclusivo del lastrico solare non può locare la superficie a terzi per l’installazione di antenne di telefonia senza l’autorizzazione unanime di tutti i condomini.
Una controversia assai frequente riguarda le offerte formulate da società di telecomunicazioni per locare porzioni di lastrici solari od installare ripetitori e stazioni radio base per la telefonia mobile a fronte di canoni di locazione annui cospicui. Spesso il condomino proprietario dell’attico che dispone dell’uso esclusivo del lastrico ritiene di poter negoziare ed affittare autonomamente la superficie dell’immobile.
La Cassazione con la Sentenza n. 20548 del 21 luglio 2025 ha spazzato via ogni dubbio: l’uso esclusivo del lastrico solare non attribuisce un diritto di proprietà sul bene né un diritto di credito autonomo per cederlo a terzi. Poiché il lastrico rimane in “nuda comproprietà” condominiale, la costituzione di diritti personali di godimento o comodati in favore di terzi per l’erezione di impianti necessita indefettibilmente della delibera unanime dell’assemblea.
Qualora l’usuario esclusivo o l’amministratore sottoscriva un contratto di locazione con gestori di telefonia senza il voto di tutti i condomini, il contratto è inefficace nei confronti del condominio ed i condomini dissenzienti possono agire in giudizio per ottenere la rimozione immediata degli impianti ed il risarcimento del danno.
Approfondimento specialistico
Esamina la disciplina delle installazioni di impianti di comunicazione elettronica sulle parti comuni condominiali. Antenne di telefonia e lastrico condominiale.
Focus Giurisprudenziale — Perché non esiste un «diritto reale di uso esclusivo» su una parte comune
La sentenza: Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 28972 del 17 dicembre 2020
Il caso. Nello scioglimento di una comunione fra tre sorelle, a una di esse era stato attribuito un negozio con l’«uso esclusivo della porzione di corte antistante»; il diritto era poi passato agli acquirenti. Sorgeva controversia sulla natura e sulla validità di quell’uso esclusivo sulla parte comune.
La questione. Può l’autonomia privata creare un diritto reale di uso esclusivo su una parte comune? È valida la delibera adottata a maggioranza che concede in uso esclusivo la terrazza comune per una durata di venticinque anni?
La decisione della Corte. Il processo si è estinto per rinuncia, ma le Sezioni Unite hanno pronunciato il principio di diritto nell’interesse della legge.
Il principio di diritto. La pattuizione che attribuisce un «diritto reale di uso esclusivo» su una porzione di parte comune è preclusa dal principio del numerus clausus e della tipicità dei diritti reali: mirerebbe a creare una figura atipica che, privandolo di contenuto, inciderebbe sul nucleo essenziale del diritto di uso paritario dell’art. 1102 c.c. L’art. 1126 c.c., che presuppone l’uso esclusivo del lastrico, riguarda una situazione peculiare — quella di superfici calpestabili di fatto da uno solo — ed è norma eccezionale, non estensibile alle altre parti comuni. Resta al legislatore, non ai privati, la facoltà di creare nuove figure reali.
Cosa significa in pratica per te. Non fidarti dell’etichetta: una clausola dell’atto di acquisto o del regolamento che ti riservi l’«uso esclusivo» del cortile o del lastrico non ti rende proprietario e non crea un diritto reale. Ti attribuisce, al più, una modalità di godimento derogatoria — e il bene resta comune a tutti gli effetti.
Esempio Pratico: Delibera di Affitto del Terrazzo al Condomino dell’Attico
Il Caso
Nel Condominio Alfa, la terrazza di copertura è accessibile dalle scale comuni e viene utilizzata in estate dai condomini del 3° e 4° piano. L’assemblea approva a maggioranza (600/1000) la locazione del terrazzo per 5 anni al proprietario dell’attico a 500 €/mese. Due condomini votano contro.
La Valutazione Giuridica
Poiché la terrazza era calpestabile ed utilizzata in via diretta dai condomini, l’assemblea non poteva disporne a maggioranza: la delibera lede il diritto al pari uso ex art. 1102 c.c. (Cass. n. 30975/2023).
La Soluzione Operativa
I condomini dissenzienti notificano istanza di mediazione civile entro 30 giorni dalla delibera ed impugnano la decisione dinanzi al Tribunale, ottenendo l’annullamento della delibera ed il ripristino dell’accesso comune alla terrazza.
4. Impugnazione delle Delibere Illegittime e Tutela del Condomino Dissenziente
Quando l’assemblea condominiale travalica i propri poteri ed approva a maggioranza una delibera lesiva dei diritti sui beni comuni, il condomino dissenziente, astenuto o assente dispone di strumenti di tutela tempestivi ed efficaci previsti dal Codice Civile.
La distinzione fondamentale operata dalle Sezioni Unite della Cassazione risiede nella dicotomia tra delibere annullabili e delibere nulle:
- Le delibere affette da vizi formali o da violazioni di maggioranza nell’uso delle cose comuni (es. affitto deliberato a maggioranza pur in presenza di uso diretto possibile) sono annullabili e devono essere impugnate entro il termine decadenziale rigido di 30 giorni ex art. 1137 c.c.
- Le delibere che dispongono la locazione ultranovennale senza l’unanimità (art. 1108 co. 3 c.c.) o che costituiscono diritti reali atipici sulle parti comuni sono colpite da nullità radicale e possono essere impugnate in qualsiasi momento da chiunque vi abbia interesse.
4.1 Come impugnare la delibera di locazione della terrazza entro i 30 giorni ex art. 1137 c.c.?
La delibera annullabile che approva l’affitto della terrazza deve essere impugnata entro 30 giorni, previa presentazione dell’istanza di mediazione civile obbligatoria.
Ai sensi dell’articolo 1137, secondo comma, c.c., contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento. Il termine di trenta giorni decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti, e dalla data di comunicazione del verbale per gli assenti.
In materia condominiale la legge impone la condizione di procedibilità della mediazione civile obbligatoria (D.Lgs. 28/2010). Il deposito dell’istanza di mediazione presso un Organismo accreditato interrompe il termine di trenta giorni per una sola volta, che ricomincia a decorrere dalla data del deposito del verbale negativo di mediazione.
Nell’atto di impugnazione, il difensore del condomino chiederà preliminarmente la sospensione dell’efficacia esecutiva della delibera ex art. 1137 co. 3 c.c. per impedire la stipula del contratto di locazione con il terzo o con il condomino favorito nelle more del giudizio di merito.
4.2 Quali tutele spettano al condomino privato del godimento paritario del lastrico?
Il condomino impedito nell’uso della terrazza può esercitare l’azione di reintegra del possesso ex art. 1168 c.c. e chiedere il risarcimento del danno per la privazione del godimento.
Oltre all’impugnazione della delibera assembleare, il singolo comproprietario al quale sia stato materialmente precluso l’accesso alla terrazza comune (ad esempio per la sostituzione della serratura della porta di accesso da parte del condomino che ha assunto la locazione abusiva) può azionare le tutele possessorie.
Ai sensi dell’articolo 1168 c.c., chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso o del compossesso di una cosa comune può, entro l’anno dal sofferto spoglio, chiedere al giudice civile la reintegra del possesso con ordine di immediato ripristino dell’accesso alla terrazza.
Inoltre, la privazione illegittima del godimento di un bene comune da parte della maggioranza o di un singolo comproprietario attribuisce al condomino leso il diritto di richiedere il risarcimento del danno in via equitativa, commisurato al valore locativo della quota di godimento di cui è stato ingiustamente spogliato.
Approfondimento scientifico
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5. Conclusioni
L’esame della normativa del Codice Civile e della giurisprudenza consolidata dimostra come le iniziative volte a deliberare l’affitto del lastrico solare richiedano un’attenta valutazione preventiva di legittimità per non incorrere in delibere nulle o annullabili.
La regola fondamentale da memorizzare è limpida: la terrazza condominiale appartiene a tutti i proprietari e la sua destinazione naturale è l’uso diretto paritario. L’assemblea non può ricorrere all’uso indiretto mediante locazione a maggioranza se il bene è idoneo alla fruizione diretta da parte dei condomini.
Allo stesso modo, le locazioni ultranovennali, le innovazioni alterative o la concessione a terzi di spazi per impianti (es. antenne di telefonia) richiedono l’unanimità dei consensi (1000/1000), rimanendo precluse anche all’usuario esclusivo del lastrico.
In presenza di delibere assembleari dubbie o di contestazioni sulla gestione della terrazza condominiale, rivolgersi alla consulenza dell’Avv. Federico Palumbo e dello Studio Legale Moscarini consente di valutare tempestivamente i vizi della decisione, attivare la mediazione civile ed impugnare la delibera per tutelare la proprietà ed i diritti di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio.
6. Domande Frequenti (FAQ)
L’assemblea vuole affittare la terrazza o contesti un uso esclusivo?
L’Avv. Federico Palumbo e lo Studio Legale Moscarini offrono assistenza giudiziale e stragiudiziale specializzata in Diritto Condominiale per l’impugnazione delle delibere assembleari e la tutela del tuo diritto di comproprietà.
Norme e Sentenze di Riferimento
Normativa di riferimento
- Articolo 1117 Codice Civile — Parti comuni dell’edificio e lastrico solare
- Articolo 1102 Codice Civile — Uso della cosa comune e pari godimento dei condomini
- Articolo 1108 comma 3 Codice Civile — Consenso unanime per locazioni ultranovennali
- Articolo 1120 Codice Civile — Innovazioni e limiti al godimento dei condomini
- Articolo 1137 Codice Civile — Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea condominiale
Giurisprudenza citata
- Corte di Cassazione, Sezioni Unite, Sentenza n. 28972 del 17 dicembre 2020 — Esclude la configurabilità di un «diritto reale di uso esclusivo» su parti comuni condominiali.
- Corte di Cassazione, Sezione II, Sentenza n. 20548 del 21 luglio 2025 — Stabilisce che l’usuario esclusivo non può affittare a terzi la superficie per antenne di telefonia senza l’unanimità (1000/1000).
- Corte di Cassazione, Sezione II, Ordinanza n. 30975 del 7 novembre 2023 — L’uso più intenso della parte comune è lecito solo se compatibile con l’uso anche potenziale degli altri condomini.
- Corte d’appello civile di Milano, Sentenza n. 1986 del 24 giugno 2026 — La clausola di «uso esclusivo» non vince la presunzione di condominialità dell’art. 1117 c.c.
- Tribunale civile di Latina, Sentenza n. 1972 del 17 ottobre 2024 — Locare il bene comune come pertinenza del proprio appartamento viola l’art. 1102 c.c.
Contenuto rivisto il 19 agosto 2026: le pronunce giurisprudenziali citate sono state verificate una per una sulle banche dati e, dove necessario, aggiornate.
