Sfratto per Morosità e Rilascio dell’Immobile: Tempi, Termine di Grazia ed Esecuzione

1. Presupposti e Fasi del Procedimento di Sfratto per Morosità

Il procedimento di convalida di sfratto per morosità è un giudizio sommario a cognizione semplificata, disciplinato dagli articoli 657 e seguenti del Codice di Procedura Civile, concepito per assicurare al proprietario una tutela giurisdizionale celere rispetto ad una causa di cognizione ordinaria.

1.1 Quando si configura la morosità grave ed il diritto all’intimazione di sfratto?

Nelle locazioni ad uso abitativo la gravità dell’inadempimento è stabilita ex lege: il mancato pagamento anche di una sola mensilità del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza, ovvero il mancato versamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, attribuisce al locatore il diritto di intimare lo sfratto.

Questa disciplina speciale deroga espressamente al principio generale previsto dall’articolo 1455 del Codice Civile, secondo il quale nei contratti a prestazioni corrispettive la risoluzione è condizionata alla valutazione discrezionale del giudice circa la “non scarsa importanza” dell’inadempimento avutosi in concreto. Nelle locazioni residenziali, al contrario, l’articolo 5 della Legge 392/1978 introduce una presunzione legale ed assoluta di gravità che vincola rigidamente l’organo giudicante: una volta accertata l’obiettiva morosità superiore ai 20 giorni sul canone, oppure l’omesso rimborso delle spese condominiali per un ammontare superiore a due canoni mensili, la gravità dell’inadempimento si considera dimostrata ipso iure.

La funzione della norma è quella di garantire al locatore una soglia di tolleranza predeterminata e tipizzata dalla legge, evitando che l’inquilino possa procrastinare il versamento delle mensilità adducendo giustificazioni pretestuose. Occorre sottolineare che il termine di 20 giorni decorre dal giorno successivo alla scadenza stabilita nel contratto per il pagamento del canone (solitamente il primo giorno o il giorno cinque del mese). Trascorsi inutilmente i venti giorni, il conduttore è legalmente in mora senza necessità di preventiva costituzione in mora mediante lettera di diffida.

Per poter azionare la procedura speciale di convalida di sfratto, l’ordinamento richiede un presupposto formale ed indefettibile: il contratto di locazione deve essere stato regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate ai sensi dell’articolo 1, comma 346, della Legge 311/2004. In assenza di registrazione nei termini di legge, il contratto è affetto da nullità testuale ed insanabile e l’intimazione di sfratto viene dichiarata inammissibile dal giudice, costringendo il proprietario ad intraprendere la più complessa ed articolata azione ordinaria di occupazione senza titolo.

1.2 Cosa accade alla prima udienza di comparizione se l’inquilino non si presenta o non si oppone?

Se alla prima udienza di comparizione l’intimato non si presenta oppure compare e non formula opposizione, il giudice convalida lo sfratto per morosità ai sensi dell’art. 663 c.p.c. ed emette contestualmente decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni scaduti e le spese legali.

Il procedimento prende avvio con la notifica dell’atto di citazione per la convalida dello sfratto, nel quale il locatore deve indicare la data dell’udienza di comparizione e rivolgere formale avvertimento al conduttore che, in caso di mancata comparizione o di mancata opposizione, il giudice provvederà a convalidare lo sfratto. Tra il giorno della notificazione dell’atto e la data fissata per l’udienza devono intercorrere termini liberi non inferiori a 20 giorni, per consentire al convenuto di esercitare il proprio diritto di difesa ed allestire le proprie deduzioni.

Alla prima udienza si possono verificare tre distinti scenari processuali:

1. Contumacia o Mancata Opposizione dell’Intimato: Se il conduttore non si costituisce e non compare in udienza, ovvero se compare ma dichiara di non opporsi, il magistrato accerta la regolarità della notifica dell’atto di citazione e dispone la convalida dello sfratto tramite ordinanza incalcinata all’atto. Contestualmente, su istanza del locatore, il giudice emette decreto ingiuntivo esecutivo ex art. 664 c.p.c. per la riscossione immediata delle somme dovute e per i canoni a scadere fino alla riconsegna effettiva dell’immobile.
2. Opposizione dell’Intimato non fondata su prova scritta: Se l’inquilino compare ed esprime opposizione alla convalida (ad esempio lamentando presunti vizi dell’immobile, malfunzionamenti degli impianti o chiedendo riduzioni del canone senza produrre documenti idonei), il giudice, su richiesta del locatore, pronuncia ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. con riserva delle eccezioni del convenuto. L’ordinanza di rilascio è immediatamente esecutiva e non è impugnabile tramite appello.
3. Mutamento del Rito: Disposta l’ordinanza di rilascio o in presenza di gravi eccezioni documentate, il giudice dispone il mutamento del rito ai sensi dell’art. 667 c.p.c., assegnando alle parti un termine perentorio per l’integrazione degli atti introduttivi ed il deposito di memorie integrative e fissando l’udienza di discussione ex art. 420 c.p.c. per la prosecuzione della causa nelle forme del rito locatizio.

2. Il Termine di Grazia (Art. 55 L. 392/78) e i Rischi del Pagamento Incompleto

Nel corso della prima udienza di comparizione il conduttore di un immobile ad uso abitativo che si trovi in condizioni di comprovata difficoltà finanziaria può avvalersi del beneficio speciale previsto dall’articolo 55 della Legge 392/1978: il cosiddetto “termine di grazia”.

2.1 Come funziona la concessione del termine di grazia e cosa deve versare il conduttore?

Il giudice può concedere al conduttore un termine perentorio non superiore a 90 giorni (elevabile a 120 giorni nei casi di provata precarietà economica derivante da disoccupazione o malattie) per versare l’importo totale dei canoni scaduti, degli oneri accessori, degli interessi legali e delle spese processuali liquidate.

La ratio dell’istituto risiede nella tutela dell’esigenza abitativa primaria del cittadino, offrendo un’estrema possibilità di recuperare la morosità ed evitare la risoluzione del contratto di locazione. Il termine concesso dal magistrato ha natura tassativa e perentoria. Per ottenere il beneficio, il conduttore deve formulare apposita istanza direttamente alla prima udienza di comparizione prima che il giudice abbia emesso l’ordinanza di convalida.

Dalla decisione dell’organo giudicante deriva la fissazione di una successiva udienza di verifica, ad una distanza temporale compresa entro i limiti stabiliti dal dispositivo. In vista dell’udienza di controllo, il conduttore deve eseguire il versamento bancario in favore del locatore. La somma da corrispondere non comprende soltanto il debito storico riportato nell’atto di intimazione, ma deve includere:

• Tutti i canoni di locazione ed oneri accessori scaduti fino alla data dell’udienza di comparizione.
• Gli interessi legali maturati sulle singole mensilità non pagate dalla data di ciascuna scadenza al saldo.
• L’importo totale delle spese di lite liquidate dal giudice nell’ordinanza di concessione del termine (comprendenti il contributo unificato, le marche da bollo ed i compensi legali dell’avvocato del locatore).
• I canoni di locazione maturati nelle more dell’udienza di verifica (ossia le mensilità venute a scadenza durante i 90 o 120 giorni di sospensione del giudizio).

Come chiarito dalla giurisprudenza costituzionale e di legittimità, confermata da Tribunale di Roma, Sentenza n. 5861 del 10 aprile 2026, la richiesta di concessione del termine di grazia manifesta inequivocabilmente una volontà solutoria ed una contestuale ammissione della morosità. Tale scelta processuale è giuridicamente incompatibile con qualsiasi forma di opposizione o domanda riconvenzionale: l’inquilino che chiede ed ottiene il termine di grazia riconosce definitivamente l’esistenza ed il quantum del debito e non potrà più contestare la morosità o sollevare eccezioni in seguito (in applicazione del divieto di venire contra factum proprium).

2.2 Quali sono le conseguenze se il pagamento nel termine di grazia è incompleto?

Se l’inquilino effettua un versamento parziale nel termine di grazia oppure omette di rimborsare anche solo le spese di lite o i canoni maturati nelle more dell’udienza di verifica, la sanatoria non si perfeziona ed il giudice pronuncia la risoluzione del contratto.

L’adempimento nel termine di grazia richiede la massima precisione ed il saldo al centesimo di quanto statuito dall’autorità giudiziaria. L’ordinamento non ammette forme di tolleranza o di valutazione sulla scarsa importanza dell’inadempimento residuo ai sensi dell’art. 1455 c.c. Qualora all’udienza di verifica il locatore dichiari la persistenza anche parziale della morosità — ad esempio per il mancato pagamento delle sole spese legali liquidate o per la quota degli interessi legali —, il giudice non ha alcun potere discrezionale e deve convalidare lo sfratto ed ordinare il rilascio immantinente dell’immobile.

A questo riguardo, la Corte d’Appello Civile di Milano, con la Sentenza n. 1592 del 25 maggio 2026, ed il Tribunale Civile di Firenze, con la Sentenza n. 509 del 31 marzo 2026, hanno ribadito un principio interpretativo di fondamentale importanza: la sanatoria ex art. 55 L. 392/78 non si limita al debito originario azionato nell’atto di intimazione, ma impone di coprire anche tutte le mensilità scadute nelle more della procedura fino alla data dell’udienza di controllo. Se l’inquilino paga i canoni indicati nell’atto ma non versa la mensilità scaduta nel mese precedente l’udienza di verifica, la morosità persiste e lo sfratto viene irrevocabilmente convalidato.

Ugualmente, la giurisprudenza ha chiarito che l’omesso versamento delle spese processuali liquidate dal magistrato impedisce il perfezionarsi della sanatoria. Spese legali ed accessori non costituiscono un credito distinto ed autonomo, ma rappresentano un elemento costitutivo del subprocedimento di grazia: il pagamento parziale del solo capitale non produce l’estinzione della mora ed azzera l’effetto salvifico del termine concesso.

3. L’Esecuzione Forzata del Rilascio con l’Ufficiale Giudiziario

Quando il giudice emette l’ordinanza di convalida dello sfratto, fissa contestualmente la data entro la quale il conduttore deve rilasciare libero l’immobile (solitamente compresa tra 30 e 60 giorni, ai sensi dell’art. 56 L. 392/78). Se l’inquilino ignorando il provvedimento non riconsegna spontaneamente le chiavi al proprietario, si apre la fase dell’esecuzione forzata per consegna o rilascio.

3.1 Come si avvia la fase esecutiva dopo l’ordinanza di convalida?

Il locatore notifica all’inquilino la copia conforme del titolo esecutivo e l’atto di precetto per rilascio con un termine di 10 giorni, seguito dalla notifica dell’avviso di rilascio ex art. 608 c.p.c. con la data e l’ora del primo accesso dell’Ufficiale Giudiziario.

Il percorso esecutivo si articola in specifici passaggi formali a pena di nullità dell’esecuzione:

1. Apposizione della Formula Esecutiva e Notifica del Titolo: L’avvocato del locatore richiede alla cancelleria del Tribunale il rilascio della copia dell’ordinanza di convalida munita della formula esecutiva e la notifica al conduttore moroso tramite PEC o tramite Ufficiale Giudiziario.
2. Notifica dell’Atto di Precetto per Rilascio: Contestualmente o successivamente alla notifica del titolo esecutivo, viene notificato l’atto di precetto, con il quale si intima formale ordine al conduttore di rilasciare libero da persone e cose l’immobile entro il termine perentorio di 10 giorni, avvertendo che in difetto si procederà ad esecuzione forzata.
3. Notifica dell’Avviso di Rilascio ex Art. 608 c.p.c.: Decorso infruttuosamente il termine del precetto, il procuratore del locatore richiede all’Ufficiale Giudiziario competente per territorio la formulazione dell’avviso di rilascio. Tale atto deve essere notificato al conduttore almeno 10 giorni prima della data fissata per il primo accesso dell’Ufficiale Giudiziario presso l’immobile.

La giurisprudenza di merito, ed in particolare il Tribunale Civile di Rieti con la Sentenza n. 350 del 5 dicembre 2025, ha evidenziato che l’ordinanza di convalida possiede efficacia di giudicato sostanziale sulla risoluzione della locazione: l’inquilino non potrà più paralizzare l’esecuzione opponendo eccezioni di merito tardive o richiedendo ulteriori differimenti al giudice dell’esecuzione.

3.2 Quanto tempo occorre in media per ottenere la liberazione dell’immobile?

I tempi medi per ottenere la liberazione forzata dell’immobile variano tra i 3 ed i 9 mesi dalla convalida, in base al numero di accessi necessari all’Ufficiale Giudiziario ed all’intervento della forza pubblica o del fabbro.

Nel panorama giudiziario italiano, la liberazione coattiva dell’immobile non avviene quasi mai al primo accesso dell’Ufficiale Giudiziario. Durante la prima visita presso l’appartamento, l’Ufficiale Giudiziario prende atto della presenza dell’inquilino o della sua famiglia, concede un breve rinvio per consentire il trasloco spontaneo dei beni mobili e redige il relativo verbale d’accesso, fissando la data del secondo accesso a distanza di circa 30-60 giorni.

Se al secondo o terzo accesso il conduttore continua a rifiutarsi di uscire, l’Ufficiale Giudiziario attiva la procedura con la Forza Pubblica:

• Richiede la presenza della Polizia di Stato o dei Carabinieri per superare eventuali resistenze fisiche o opposizioni del conduttore.
• Ingaggia un fabbro ausiliario per forzare la serratura d’ingresso ed installare una nuova serratura di sicurezza, consegnandone le chiavi esclusivamente al proprietario o al suo procuratore.
• Gestisce i beni mobili ed i suppellettili rinvenuti all’interno dell’immobile: l’Ufficiale Giudiziario intimando al conduttore di asportarli entro un termine perentorio (solitamente 30 giorni); in mancanza, i beni vengono considerati abbandonati e avviati a smaltimento o vendita all’asta ex art. 609 c.p.c.

4. Guida Pratica per il Locatore per Velocizzare il Rilascio

Per ridurre al minimo i tempi della procedura ed evitare errori formali che potrebbero far regredire il giudizio, il proprietario assistito dal proprio legale deve attenersi ad una precisa strategia operativa.

4.1 Quali errori evitare per non rallentare la notifica dello sfratto?

Occorre notificare l’atto di citazione nel pieno rispetto dell’art. 137 c.p.c. (evitando la notifica ex art. 143 c.p.c. se l’inquilino è reperibile), allegare l’estratto conto ed il contratto registrato ed evitare proroghe informali.

Tra i principali errori procedurali che rischiano di allungare i tempi dello sfratto figurano:

• Scelta della notifica irregolare: Se la notifica dell’intimazione viene effettuata ai sensi dell’art. 143 c.p.c. (irreperibilità dell’intimato) in modo avventato, il giudice non potrà convalidare lo sfratto alla prima udienza e sarà costretto a disporre il mutamento del rito locatizio ex art. 420 c.p.c., allungando i tempi di molti mesi.
• Accordi verbali o proroghe informali: Concedere dilazioni verbali di pagamento senza la formalizzazione di una scrittura di transazione con data certa espone il locatore al rischio che l’inquilino eccepisca in udienza la rinuncia all’azione da parte del proprietario.
• Mancata allegazione degli oneri accessori: Se si intimare lo sfratto per morosità sugli oneri accessori (spese condominiali), occorre allegare la delibera dell’assemblea condominiale di approvazione del rendiconto ed il piano di riparto sottoscritto dall’amministratore, per dimostrare la liquidità ed esigibilità del credito.

4.2 Come recuperare i canoni arretrati ed i danni arrecati all’immobile?

Insieme all’ordinanza di sfratto il locatore ottiene un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per i canoni scaduti e da scadere fino al rilascio, consentendo di avviare subito pignoramenti presso terzi (conti correnti, stipendi, pensioni).

Una volta ottenuto il decreto ingiuntivo esecutivo ex art. 664 c.p.c., il proprietario dispone di un titolo potente per aggredire il patrimonio del debitore moroso. Attraverso l’istanza di ricerca dei beni con modalità telematiche ex art. 492-bis c.p.c., il legale del locatore può accedere alle banche dati dell’Anagrafe Tributaria per individuare i conti correnti bancari e postali del debitore, il datore di lavoro presso cui pignorare un quinto dello stipendio, ovvero gli enti previdenziali per il pignoramento della pensione.

Inoltre, il locatore ha il diritto di trattenere il deposito cauzionale versato al momento della stipula del contratto, imputandolo a compensazione dei danni arrecati all’immobile (previa dimostrazione mediante verbale di riconsegna o perizia tecnica) o a parziale copertura dei canoni rimasti insoluti. Qualora nel contratto sia stata stipulata una polizza fideiussoria o una fideiussione bancaria a prima richiesta, il locatore potrà escutere direttamente l’istituto garante senza attendere i tempi dell’esecuzione mobiliare.

Conclusioni

Lo sfratto per morosità ed il successivo rilascio dell’immobile richiedono una gestione legale tempestiva e rigorosa. Dalla corretta notifica della citazione fino alla gestione degli accessi dell’Ufficiale Giudiziario, ogni passaggio procedurale deve essere seguito con precisione per abbreviare i tempi ed assicurare la restituzione dell’immobile.

Se hai un inquilino moroso o desideri avviare una procedura di sfratto per morosità, gli avvocati dello Studio Legale Moscarini sono pronti ad assisterti.

Domande Frequenti (FAQ)