🏛️ Assemblea Supercondominio Convocazione per Tutti: Regole e Diritti dei Condomini

La vita in un supercondominio, una realtà abitativa sempre più diffusa che vede più edifici o condominii condividere parti e servizi comuni, presenta complessità gestionali specifiche. Una delle questioni più dibattute e cruciali riguarda la convocazione dell’assemblea del supercondominio: chi deve essere convocato? Tutti i singoli condomini o solo i rappresentanti designati da ciascun condominio? Nonostante la riforma del condominio (L. 220/2012) abbia introdotto la figura del rappresentante, il principio fondamentale, come vedremo anche attraverso l’analisi di un caso pratico, è che l’Assemblea del Supercondominio presuppone la Convocazione Tutti i condomini e questo è un passaggio imprescindibile per garantire trasparenza, partecipazione e validità delle decisioni, specialmente per questioni di rilievo. Questo articolo si propone di fare chiarezza sulla procedura corretta e sui diritti dei condomini.

❓ Il Supercondominio e la Sua Assemblea: Un Quadro Generale

Prima di addentrarci nelle regole di convocazione, è utile definire brevemente i concetti chiave.

🏢 Cos’è un Supercondominio?

Il supercondominio, disciplinato dall’art. 1117-bis del Codice Civile, si configura quando più unità immobiliari o più edifici, oppure più condominii, hanno in comune alcune parti o servizi (ad esempio, viali d’accesso, impianti di illuminazione esterna, portineria centralizzata, grandi parchi, impianti sportivi). A queste parti comuni si applicano, in quanto compatibili, le norme sul condominio negli edifici.

🗣️ L’Assemblea dei Rappresentanti: Quando e Perché (Art. 67 disp. att. c.c.)

Per semplificare la gestione dei supercondominii con un elevato numero di partecipanti (più di sessanta), l’art. 67 delle disposizioni di attuazione al Codice Civile prevede una specifica modalità di composizione dell’assemblea. Al terzo comma, stabilisce che:

“Nei casi di cui all’articolo 1117 bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun Condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.”

Questa norma introduce la figura del “rappresentante di condominio”, designato dall’assemblea del singolo edificio facente parte del supercondominio. Tuttavia, come sottolineato dalla giurisprudenza e come vedremo, la sua competenza è limitata.

📝 La Corretta Procedura di Convocazione e Partecipazione: Passo Dopo Passo

Affinché il meccanismo di rappresentanza funzioni correttamente e garantisca il diritto di tutti i condomini a essere informati e a partecipare indirettamente alle decisioni, è fondamentale seguire una procedura articolata. Ecco le fasi cruciali, anche alla luce della prassi e delle interpretazioni giurisprudenziali:

1. Convocazione Iniziale a Tutti i Condomini: L’amministratore del Supercondominio, quando intende convocare l’assemblea (ad esempio, quella annuale per la gestione ordinaria e la nomina dell’amministratore), deve comunicare tale intenzione a tutti i singoli condomini. Questo primo avviso è essenziale affinché ciascun condominio possa attivarsi.
2. Assemblea del Singolo Condominio per la Nomina del Rappresentante: Ricevuta la comunicazione, ogni singolo condominio (se i partecipanti al supercondominio sono più di 60) deve convocare la propria assemblea per designare il rappresentante che parteciperà all’assemblea del supercondominio. L’art. 67, terzo comma, disp. att. c.c. qualifica questa assemblea come obbligatoria per legge.
3. Comunicazione del Rappresentante Nominato: La nomina del rappresentante di ogni condominio deve essere comunicata all’amministratore del Supercondominio.
4. Invio dell’Ordine del Giorno al Rappresentante: Una volta noti i rappresentanti, l’amministratore del Supercondominio invierà a questi ultimi l’avviso di convocazione formale con l’ordine del giorno specifico dell’assemblea del supercondominio.
5. Informazione e Mandato al Rappresentante: Il rappresentante designato, ricevuto l’ordine del giorno, deve tempestivamente comunicarlo all’amministratore del proprio condominio. Quest’ultimo convocherà un’ulteriore assemblea nel singolo condominio. In questa sede, i condomini discuteranno l’ordine del giorno dell’assemblea del supercondominio e conferiranno al proprio rappresentante un mandato, indicando le intenzioni di voto sulle singole questioni. È importante notare che, ai sensi dell’art. 67, quarto comma, disp. att. c.c., “Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto”, ma il rappresentante risponde comunque del suo operato secondo le regole del mandato.
6. Svolgimento dell’Assemblea del Supercondominio e Comunicazione delle Decisioni: Dopo la celebrazione dell’assemblea del supercondominio, il rappresentante di ciascun condominio comunica le decisioni assunte all’amministratore del proprio edificio.
7. Informazione ai Condomini e Possibilità di Impugnazione: L’amministratore del singolo condominio riferisce ai propri condomini le decisioni prese in sede di supercondominio. I condomini che ritengano viziate tali delibere possono impugnarle ai sensi dell’art. 1137 del Codice Civile.

Questa complessa procedura, sebbene non sempre esplicitata in ogni dettaglio dalla legge, mira a garantire che la volontà dei singoli condomini sia adeguatamente ponderata e rappresentata, anche in strutture complesse come i supercondomini. La questione dell’Assemblea Supercondominio Convocazione Tutti i condomini, almeno nella fase iniziale, emerge come cruciale per avviare correttamente questo processo.

⚖️ Assemblea Supercondominio Convocazione Tutti: Il Caso Pratico del Tribunale di Milano

Una sentenza del Tribunale di Milano (Sezione XIII Civile, del 22 agosto 2016, n. r.g. 12148/2015) offre spunti illuminanti sulla necessità di una corretta convocazione e sulla distinzione delle competenze assembleari nel supercondominio. Analizziamo i punti salienti per capire meglio il principio “Assemblea Supercondominio Convocazione Tutti”.

vicenda: Convocazioni Anomale e Assemblee Contestate

Nel caso esaminato dal Tribunale, l’amministratore di un supercondominio aveva convocato un’assemblea per la revoca dell’amministratore stesso e la nomina di un nuovo amministratore e di revisori, inviando l’avviso a tutti i condomini. Tuttavia, durante l’assemblea, le decisioni venivano prese dall’unico rappresentante di condominio presente, escludendo di fatto i singoli condomini intervenuti. Successivamente, veniva autoconvocata un’altra assemblea dei soli rappresentanti che ratificava tali decisioni. Entrambe le delibere venivano impugnate.

👨‍⚖️ La Decisione del Giudice: Perché la Convocazione a Tutti i Condomini è Cruciale

Il Tribunale ha dichiarato l’inesistenza della prima delibera (10 novembre 2014) proprio perché, nonostante la convocazione fosse stata indirizzata a tutti i condomini, le decisioni erano state assunte dall’unico rappresentante presente, “defenestrando” i condomini intervenuti ai quali era stata impedita la partecipazione e il voto. Il Giudice ha statuito:

“[…] l’assemblea avrebbe dovuto essere tenuta dai condomini del Supercondominio (…) a cui in origine era stato spedito l’avviso di convocazione e non dall’unico rappresentante di palazzo ivi presente […] erano i condomini appositamente convocati che avrebbero dovuto discutere e votare sugli argomenti posti all’ordine del giorno […]”

Questo passaggio evidenzia che se l’avviso è inviato a tutti, sono questi ultimi i legittimati a partecipare e deliberare, a meno che non si sia correttamente attivata la procedura di nomina dei rappresentanti per le materie di loro competenza.

📊 Competenze Distinte: Cosa Può Decidere l’Assemblea dei Rappresentanti?

Il Tribunale ha ulteriormente dichiarato la nullità di entrambe le delibere (sia quella del 10 novembre che quella “riparatoria” del 28 novembre) nella parte relativa alla revoca dell’amministratore e alla nomina del revisore dei conti. Il Giudice ha chiarito che l’art. 67 disp. att. c.c. è una norma di carattere eccezionale e non può essere applicata analogicamente oltre i casi espressamente previsti: gestione ordinaria e nomina dell’amministratore.

Secondo il Tribunale:

• La revoca dell’amministratore del supercondominio e la nomina del revisore dei conti (ex art. 1130-bis c.c.) sono da considerarsi atti di straordinaria amministrazione.
• Tali decisioni, che denotano “momenti di fibrillazione della vita assembleare”, devono essere demandate all’assemblea di tutti i condomini e non a quella dei soli rappresentanti.

Il fatto che l’art. 1136, quarto comma, c.c., accosti nomina e revoca ai fini del quorum non implica che la competenza decisionale debba essere identica in termini di composizione dell’organo (tutti i condomini vs. rappresentanti) nel supercondominio.

Infine, il Tribunale ha precisato che la successiva ratifica delle delibere viziate da parte di un organo (l’assemblea dei rappresentanti) a sua volta non competente per quelle materie, non può sanare i vizi originari.

⚠️ Criticità e Consigli Pratici per Condomini e Amministratori

La disciplina del supercondominio, e in particolare dell’art. 67 disp. att. c.c., presenta delle complessità applicative.

🧩 Problemi Applicativi dell’Art. 67 disp. att. c.c.

Come evidenziato anche dalla sentenza commentata, la norma sulla rappresentanza nei supercondomini è “stringata” e non chiarisce molti aspetti procedurali, come il raccordo temporale tra la convocazione dell’assemblea del supercondominio e la nomina dei rappresentanti nei singoli edifici, o le modalità precise con cui avviare il procedimento di nomina.

🛡️ Come Tutelarsi: Suggerimenti per i Singoli Condomini

• Partecipare attivamente alle assemblee del proprio condominio, specialmente quelle per la nomina del rappresentante e per il conferimento del mandato.
• Chiedere informazioni chiare all’amministratore del proprio condominio e al rappresentante designato sull’ordine del giorno e sulle decisioni dell’assemblea del supercondominio.
• In caso di dubbi sulla legittimità delle convocazioni o delle delibere del supercondominio, consultare tempestivamente un legale esperto in diritto condominiale. Ricordare che i termini per l’impugnazione delle delibere sono perentori (generalmente 30 giorni, art. 1137 c.c.).

📋 Doveri e Responsabilità dell’Amministratore di Supercondominio

• Seguire scrupolosamente la procedura che garantisca l’informazione e la possibilità di partecipazione (diretta o indiretta) di tutti i condomini. La prassi di una comunicazione preliminare a tutti i singoli condomini per avviare il processo di nomina dei rappresentanti appare la più garantista.
• Distinguere chiaramente le materie di competenza dell’assemblea dei rappresentanti (gestione ordinaria, nomina amministratore) da quelle che richiedono la partecipazione di tutti i condomini (atti straordinari, revoca amministratore, modifiche regolamentari, ecc.).
• In caso di dubbi interpretativi, agire con la massima prudenza, privilegiando le soluzioni che assicurano maggiore trasparenza e coinvolgimento, anche a costo di una procedura apparentemente più complessa.

✅ Conclusioni: Chiarezza e Partecipazione per un Supercondominio Sereno

La gestione del supercondominio richiede attenzione e competenza. La questione della necessità della convocazione di tutti per l’Assemblea del Supercondominio, almeno per le fasi iniziali di informazione e per le decisioni di maggiore impatto, emerge come un principio fondamentale per assicurare la validità delle delibere e la tutela dei diritti di ogni singolo condomino. Una corretta applicazione delle norme, unita a una comunicazione trasparente e al coinvolgimento attivo dei condomini attraverso i meccanismi di rappresentanza (quando previsti e per le materie di competenza), sono la chiave per una gestione serena ed efficiente delle complesse realtà supercondominiali.

avv. Federico Palumbo

🔗 Link Utili (Normativa di Riferimento)

Per approfondimenti sulla normativa citata:

• Codice Civile e Disposizioni di Attuazione:
  • Art. 1117-bis c.c. (Supercondominio)
  • Art. 66 disp. att. c.c. (Convocazione assemblea)
  • Art. 67 disp. att. c.c. (Rappresentanza nel supercondominio)
  • Art. 1129 c.c. (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore)
  • Art. 1130-bis c.c. (Rendiconto condominiale e revisore)
  • Art. 1136 c.c. (Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni)
  • Art. 1137 c.c. (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea)
• Riforma del Condominio:
  • Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (su Normattiva.it)