🏛️ Enfiteusi: Verifica del Diritto del Concedente e Calcolo del Canone

L’istituto dell’enfiteusi, pur avendo radici storiche profonde, continua a presentare questioni di rilevante attualità, specialmente per quanto riguarda l’accertamento dei diritti e la determinazione dei canoni. Comprendere l’approccio corretto all’Enfiteusi Verifica Diritto Calcolo Canone è fondamentale sia per i concedenti che per gli enfiteuti. Questo articolo, che riprende un intervento effettuato durante la giornata studio dell’enfiteusi tenutasi a Roma nel 2014, si propone di analizzare i passaggi chiave: dalla verifica dell’effettiva esistenza del diritto del concedente fino ai criteri per un equo calcolo del canone enfiteutico.

🔍 La Verifica del Diritto del Concedente nell’Enfiteusi

La prima problematica da affrontare nel momento in cui si parla di enfiteusi riguarda l’effettiva esistenza del rapporto stesso e ciò perché per poter rivendicare la posizione di concedente di un fondo concesso in enfiteusi occorre ovviamente dimostrare la sussistenza del proprio diritto attraverso la produzione di un atto pubblico di acquisto del bene e/o di un atto costitutivo del rapporto enfiteutico.

📜 L’Importanza della Prova: Atto Pubblico e Atto Costitutivo

Tale questione, ben lungi dall’essere banale, assume una valenza particolarmente importante soprattutto nel caso delle enfiteusi ecclesiastiche, che di norma risalgono ad epoca molto remota, e per cui, come è ovvio, spesso se non sempre, non è possibile rinvenire l’atto costitutivo (il più delle volte stipulato in periodi storici in cui non era neppure richiesta la forma scritta per la valida costituzione del rapporto).

✨ Le Enfiteusi Ecclesiastiche: Prova “per Equipollenti”

In tali situazioni la prova del diritto di concedente può e deve essere data “per equipollenti” (secondo una definizione coniata dalla dottrina di inizio Novecento), vale a dire attraverso l’indicazione di elementi di prova alternativi.

🗺️ Il Valore (Indiziario) delle Risultanze Catastali

La verifica eseguita presso i registri catastali, primo ed indispensabile strumento di ricognizione del patrimonio immobiliare, di per sé non è però sufficiente a fondare una rivendicazione del diritto anche in caso di esito positivo, in quanto le risultanze catastali non hanno valore probatorio, ma solo indiziario. Ad esse, quindi, occorre sommare altri riscontri.

✒️ La Menzione in Atti Pubblici e l’Acquisto da Parte dell’Enfiteuta

Il più importante e significativo degli altri riscontri è senza dubbio la menzione dell’enfiteusi in atti pubblici aventi ad oggetto l’immobile. In casi particolari è possibile provare a rivendicare il diritto di concedente anche in assenza di riscontri presso la Conservatoria dei Registri immobiliari, qualora le risultanze catastali siano confermate da altri elementi indiziari con esse concordanti, quali l’avvenuto pagamento di un canone, la menzione del rapporto in registri interni, o il riconoscimento del diritto in documenti sottoscritti direttamente dagli enfiteuti (si pensi ad esempio alle richieste di variazione catastale, a volte firmate direttamente dal richiedente, oltre che dal tecnico incaricato).

A prescindere da simili ipotesi, che il più delle volte vanno ascritte nel novero delle situazioni dubbie, di norma il diritto di concedente è legittimamente rivendicabile ove di esso sia stata fatta menzione in atti pubblici aventi ad oggetto l’immobile. Qualora l’enfiteuta abbia acquisito il fondo in forza di un atto pubblico che, pur prevedendo il trasferimento della proprietà del bene, attesta il suo assoggettamento ad un canone, il diritto di concedente può essere legittimamente rivendicato, anche perché, al di là della terminologia utilizzata nell’atto, l’enfiteuta, proprio in virtù dell’avvenuta menzione del canone, non può aver acquisito la piena proprietà dell’immobile.

⏳ Usucapione e Perdita del Diritto del Concedente

Di contro, qualora l’immobile sia stato acquistato in forza di un atto stipulato in buona fede che non fa menzione alcuna della sussistenza del rapporto enfiteutico e che è stato regolarmente trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari, decorsi dieci anni dalla trascrizione l’enfiteuta ne acquisisce comunque la piena proprietà per usucapione (usucapione abbreviata), a prescindere dal tenore dei precedenti atti di trasferimento del medesimo immobile.

⚖️ Principio Generale: Tutela dell’Affidamento e Ignoranza Colpevole

L’accertamento del diritto di concedente è un tema complesso, che meriterebbe una trattazione ben più dettagliata, ma come indicazione di massima si può dire che l’ordinamento, da una parte, consente all’originario concedente di rivendicare il proprio diritto nei casi in cui l’enfiteuta non possa ignorarne la sussistenza, se non per propria colpa (a prescindere dalle risultanze catastali), e, dall’altra parte, nega tale possibilità tutte le volte in cui del rapporto enfiteutico si sia persa traccia nel corso del tempo, ed in cui si sia creato quindi un preciso e consolidato affidamento nel possessore del fondo, correttamente ritenuto meritevole di tutela.

💰 I Criteri di Determinazione e Aggiornamento del Canone Enfiteutico

Una volta verificata l’esistenza del diritto, la seconda grande questione riguarda come effettuare l’Enfiteusi Verifica Diritto Calcolo Canone, con particolare riferimento alla determinazione e all’aggiornamento di quest’ultimo.

📜 La Normativa di Riferimento: Leggi Speciali n. 607/1966 e n. 1138/1970

La regolamentazione dell’enfiteusi, ed in particolare la disciplina relativa al calcolo ed all’aggiornamento dei canoni, è dettata da due leggi speciali (L. n. 607/1966 e L. n. 1138/1970), le quali prescrivono criteri di determinazione dei canoni enfiteutici limite indicando come parametri di riferimento rispettivamente il reddito dominicale del fondo per le enfiteusi anteriori al 28 ottobre 1941, e la quindicesima parte dell’indennità di esproprio prevista dalle leggi di riforma agraria del 1950 per le enfiteusi sorte successivamente. In entrambi i casi è previsto che il capitale di affranco sia determinato in misura pari a quindici volte il canone.

🏛️ L’Intervento della Corte Costituzionale: Aggiornamento e “Vuoto Normativo”

Dopo la loro emanazione, sulle due leggi citate si è pronunciata a più riprese la Corte Costituzionale, la quale ha dichiarato l’illegittimità della normativa sotto diversi profili, modificandone profondamente la portata. Sia per la L. 607/1966 sia per la L. 1138/1970, in particolare, la Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità dei criteri di calcolo ivi prescritti dettando, quale vero e proprio principio generale della materia, la regola per cui i canoni devono essere periodicamente aggiornati mediante l’applicazione di coefficienti di maggiorazione idonei “a mantenere adeguata, con una ragionevole approssimazione, la corrispondenza con la effettiva realtà economica” (sentenze n.ri 406 del 7 aprile 1988 e 143 del 23 maggio 1997).

L’intervento della Consulta, in definitiva, da un lato ha sostanzialmente uniformato fra loro le due discipline, originariamente diverse, facendo sì che i principi dettati per le enfiteusi successive al 1941 trovino applicazione anche ai rapporti costituiti anteriormente; dall’altro lato ha dettato una regola generale secondo la quale il canone enfiteutico – e di conseguenza il capitale di affranco – devono essere determinati in modo da assicurarne la corrispondenza alla realtà economica. In base a quali criteri debba essere garantita tale corrispondenza, tuttavia, la Corte nulla ha detto, né avrebbe potuto farlo, essendo prerogativa del legislatore dettare una regolamentazione della materia, ma, una volta venuti meno i criteri inizialmente prescritti dalle due normative dichiarate incostituzionali, la disciplina non è mai stata integrata attraverso una nuova regolamentazione della materia, la quale, di conseguenza, allo stato risulta caratterizzata da un vero e proprio vuoto normativo.

La Circolare del Ministero dell’Interno n. 118/1999

In mancanza di parametri di riferimento certi per la determinazione e/o l’aggiornamento dei canoni enfiteutici, nel corso degli anni sono state adottate o suggerite soluzioni di varia natura e portata. Tra le diverse opzioni prospettate, si segnala, in considerazione della sua autorevolezza e della sicura convenienza per i concedenti, una circolare del Ministero dell’Interno, la n. 118 del 9 settembre 1999, volta a individuare i criteri che le pubbliche amministrazioni sono tenute ad applicare per il calcolo del capitale di affranco degli immobili gravati da enfiteusi, e conseguentemente per l’aggiornamento del canone.

La circolare, dopo aver recepito il principio implicitamente sotteso all’ultima pronuncia della Consulta secondo cui alle enfiteusi anteriori al 1941 deve trovare applicazione una disciplina analoga a quella prevista per i rapporti instaurati successivamente, e dopo aver ricordato che per calcolare il capitale di affranco delle enfiteusi più recenti il legislatore aveva fatto riferimento all’indennità di esproprio prevista dalle leggi di riforma agraria del 1950 (con una norma, l’art. 2 L. 1138/1970, poi ritenuta anch’essa illegittima dalla Corte Costituzionale perché non sufficientemente adeguata alla realtà economica), ha affermato che, nel vuoto normativo creato dalle sentenze citate, mai colmato dal legislatore, il criterio alternativo simile che appare più affidabile, e come tale deve essere utilizzato nel calcolo del capitale di affranco, è quello dettato per il computo dell’indennità di esproprio ordinaria, che per i terreni agricoli è calcolata in base al valore agricolo medio (VAM) del tipo di coltura in atto nell’area da espropriare, stabilito annualmente da rilevazioni operate da un’apposita commissione regionale.

⚠️ Criticità della Soluzione Ministeriale (Equiparazione a Indennità di Esproprio)

Tale soluzione, che equipara il capitale di affranco all’indennità di esproprio, anche se può essere certamente utile per i concedenti, ad avviso di chi scrive (N.d.R.: si fa riferimento all’estensore del testo originale fornito) appare eccessivamente penalizzante per gli enfiteuti, e come tale non merita di essere condivisa, anche perché non tiene nella dovuta considerazione la natura intrinseca dell’istituto dell’enfiteusi.

📊 Un Criterio Alternativo Equo per il Calcolo del Canone

Ben più corretto appare invece l’utilizzo di altro criterio concepito in modo da determinare soluzioni che fossero il più eque possibili, riducendo al minimo il margine di discrezionalità nella quantificazione dei canoni enfiteutici. Suddetta modalità di quantificazione del canone implica innanzitutto l’individuazione del valore dell’immobile, a seconda che lo stesso abbia una destinazione agricola, sia edificabile, ovvero sia stato concretamente edificato dall’enfiteuta o dai suoi danti causa.

🏠 La Questione dei Fabbricati Realizzati dall’Enfiteuta (Art. 936 c.c., Pareri Avvocatura e Consiglio di Stato)

A quest’ultimo riguardo, attesa la confusione che spesso caratterizza l’argomento, è opportuno aprire una breve parentesi per precisare come nel calcolo del capitale di affranco di un terreno edificato si debba necessariamente tenere conto della presenza del fabbricato. Poiché il concedente è proprietario del suolo, il fabbricato ivi realizzato senza il suo consenso – non potendo essere considerato miglioria o addizione in quanto incompatibile con le finalità proprie dell’enfiteusi – rientra nella nozione di opera fatta su un fondo da un soggetto terzo con materiali propri, di cui all’art. 936 cod. civ., per cui il fabbricato viene acquisito per accessione al patrimonio del concedente dell’area, salvo ovviamente il riconoscimento dell’indennizzo previsto dallo stesso art. 936 cod. civ., in ragione per cui si ritiene corretto far riferimento non all’intero valore del fabbricato, ma soltanto alla differenza tra detto valore e il costo di costruzione. Quanto precede, ed in particolare la necessità di tenere conto della presenza di fabbricati, è stata autorevolmente confermata dall’Avvocatura dello Stato (parere n. 8475 del 19.12.1991) e dal Consiglio di Stato in sede consultiva (parere n. 661/1998), il quale ha precisato che l’attività di miglioria richiesta all’enfiteuta (art. 960 c.c.) deve essere connessa alla natura del fondo, mentre esula da ciò ogni attività di trasformazione edilizia non autorizzata.

📈 Stima del Valore dell’Immobile (Agricolo, Edificabile, Edificato)

Ciò precisato, nel tornare ai criteri di determinazione del canone, ed in particolare al primo e principale elemento consistente nella stima del valore dell’immobile, si ritiene che il punto di riferimento che il concedente deve utilizzare sia:

• Per i terreni agricoli: il Valore Agricolo Medio (VAM) del tipo di coltura in atto nell’area, pubblicato annualmente sul bollettino regionale.
• Per le aree edificabili: il valore attribuito agli immobili dalle singole amministrazioni locali ai fini del pagamento della relativa tassa comunale.
• Nei casi in cui su un terreno gravato da enfiteusi sia stato realizzato un fabbricato: il valore in base alle rilevazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), applicate sempre nella misura minima (al fine di prevenire contestazioni), detraendo dal valore dell’edificio così ottenuto il suo presumibile costo di costruzione, in modo da determinare l’incremento di valore dell’immobile al netto della spesa sostenuta dall’enfiteuta.

➗ Determinazione del Rendimento Presunto (Tasso del 2,5%)

Una volta determinato il valore dell’immobile, in base ai criteri suindicati, il concedente non dovrà però equiparare tale valore al capitale di affranco (come suggerito dal Ministero dell’Interno), ma, in considerazione del fatto che il rapporto enfiteutico implica, sia pure indirettamente, una ripartizione degli utili del fondo tra concedente ed enfiteuta, ovvero prevede la corresponsione di un canone astrattamente assimilabile ad un affitto, dovrà determinare un rendimento presunto dell’immobile di competenza del concedente che, in mancanza di rilevazioni oggettive o di dati affidabili sul rendimento del mercato immobiliare, specie di quello agricolo, si può individuare nella misura del 2,5%, pari al tasso legale medio degli ultimi venti anni (rispetto alla data del testo originale).

💶 Calcolo Finale: Canone Annuo e Capitale di Affranco

In applicazione dei criteri suindicati, il canone annuo richiesto agli enfiteuti ammonta quindi al 2,5% del valore dell’immobile come sopra determinato, e il capitale che deve essere versato per l’affrancazione dei fondi è pari al 37,5% (15 volte il canone) del valore dell’immobile, sempre calcolato in base ai criteri oggettivi di cui sopra. Tale criterio di calcolo, come detto, è stato scelto nella convinzione di una sua effettiva equità.

👨‍⚖️ Conferme Giurisprudenziali del Criterio Proposto

Nel corso del tempo, il criterio di calcolo basato sul valore effettivo dell’immobile e su un tasso di rendimento equo ha trovato autorevole conforto anche nella giurisprudenza delle Sezioni Specializzate Agrarie del Tribunale di Chieti, che ha fatto proprio ed applicato esattamente tale criterio, riconoscendo al concedente il diritto a percepire un canone aggiornato di pari misura.

🏁 Conclusioni: Navigare l’Enfiteusi con Criterio e Competenza

L’approccio all’enfiteusi, sia per la verifica del diritto del concedente sia per il calcolo del canone, richiede un’analisi attenta e dettagliata, che tenga conto della storia del rapporto, della normativa applicabile (incluse le fondamentali pronunce della Corte Costituzionale) e dei principi di equità. Affidarsi a professionisti esperti è cruciale per tutelare i propri interessi e per gestire correttamente questi antichi, ma ancora attuali, diritti reali. Una corretta Enfiteusi Verifica Diritto Calcolo Canone previene contenziosi e garantisce chiarezza nei rapporti tra le parti.

Giornata studio sull’enfiteusi Roma, 26 marzo 2014

Avv. Giovanni Moscarini

🔗 Link Utili (Normativa di Riferimento)

Per approfondimenti sulla normativa citata:

• Codice Civile – Dell’Enfiteusi (Artt. 957-977) e Accessione (Art. 936):
  • Artt. 957 c.c. e seguenti (Dell’Enfiteusi – su Brocardi.it)
  • Art. 936 c.c. (Opere fatte da un terzo con materiali propri – su Brocardi.it)
• Leggi Speciali (testi storici e modifiche successive):
  • Legge 22 luglio 1966, n. 607 (su Normattiva.it)
  • Legge 18 dicembre 1970, n. 1138 (su Normattiva.it)
• Sentenze della Corte Costituzionale (per approfondimento concettuale):
  • Corte Costituzionale, Sentenza n. 406 del 1988
  • Corte Costituzionale, Sentenza n. 143 del 1997

  (Nota: I testi integrali delle sentenze sono consultabili sul sito ufficiale della Corte Costituzionale attraverso il motore di ricerca interno.)